Transaksi penjualan dan pembelian sebuah rumah tak hanya sebatas pada besar atau kecilnya nilai bangunan. Terdapat unsur lain yang terkadang lupa dari perhatian penjual dan pembeli, yaitu pajak penjualan rumah. Tentunya, baik penjual maupun pembeli harus memahami dengan baik komponen transaksi jual beli rumah satu ini. Pasalnya, nominal pajak yang harus dibayarkan juga sangat bervariasi.
Besaran angka pajak penjualan rumah akan turut memengaruhi total harga yang harus dibayarkan nantinya oleh calon pembeli. Selain itu, angka pajak yang dibayarkan juga dipengaruhi oleh beberapa aspek lainnya. Sebut saja luas bangunan dan tanah, lokasi bangunan, hingga besaran angka transaksi ketika proses jual beli akhirnya disepakati. Supaya lebih jelas, simak serba-serbi dan bagaimana perhitungan pajak jual rumah 2022 berikut ini.
Apa itu pajak penjualan rumah?
Secara singkat, pajak penjualan rumah merupakan total biaya tambahan yang dibebankan ketika melakukan pembelian satu unit rumah atau properti yang serupa. Pajak untuk jual beli rumah menjadi salah satu ketetapan langsung dari pemerintah.
Pajak properti ini dianggap sebagai aspek penting yang bisa mempercepat tercapainya tujuan pelaksanaan program pembangunan. Selain itu, pajak tersebut juga bertujuan untuk memberikan jaminan perlindungan kepada masyarakat dengan angka pendapatan yang rendah.
Kenali jenis pajak penjualan rumah
Anda perlu tahu bahwa pajak penjualan rumah punya banyak unsur. Inilah mengapa, dibutuhkan perencanaan dan perhitungan yang cermat agar hasilnya lebih akurat.
Sebelum mengetahui bagaimana cara menghitung pajak penjualan rumah, ketahui terlebih dahulu apa saja jenis pajak yang berkaitan dengan transaksi jual beli rumah. Secara umum, pajak jual beli rumah terbagi menjadi dua, yaitu pajak yang menjadi tanggungan penjual dan pajak yang menjadi tanggungan pembeli.
1. Pajak yang menjadi tanggungan penjual
Sebagai pihak yang menjual rumah, Anda akan dikenai dua jenis pajak yang nantinya digabungkan dalam perhitungan pajak penjualan dan pembelian rumah. Kedua jenis pajak yang dimaksud adalah:
- Pajak Penghasilan (PPh)
Seperti dikutip dari situs resmi Bank CIMB Niaga, Pajak Penghasilan atau PPh telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Aturan tersebut menjelaskan ketentuan Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Selain itu, diatur pula tentang perjanjian pengikatan penjualan dan pembelian atas tanah dan/atau bangunan serta semua perubahan yang telah dilakukan.
Sebagai pemilik yang berniat menjual rumah, Anda harus memahami bahwa setiap pendapatan yang Anda peroleh setelah melakukan penjualan rumah akan dikenai Pajak Penghasilan. Nantinya, pajak ini akan masuk dalam kategori pajak penjualan rumah. Adapun besaran nilai pungutan pajak ini adalah 2,5% dari total harga jual rumah. Pajak ini perlu Anda lunasi sebelum penerbitan Akta Jual Beli rumah.
- Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Selain PPh, penjual juga wajib melunasi Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. Pajak ini wajib dibayarkan sebelum proses serah terima bangunan, tanah, atau rumah yang telah terjual berlangsung. Mengingat PBB menjadi wajib pajak yang harus dilakukan setiap tahun, PBB yang wajib dibayarkan oleh penjual sebagai komponen pajak penjualan rumah adalah pajak yang ditagihkan pada tahun berlangsungnya proses transaksi.
Sementara itu, pembayaran PBB pada tahun berikutnya akan ditagihkan kepada pemegang hak yang baru setelah terjadinya proses transaksi. Adapun besaran PBB yang harus dibayarkan adalah sebesar 0,5% dari jumlah Nilai Jual Kena Pajak atau NJKP yang dikalikan dengan Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP dari properti.
2. Pajak yang menjadi tanggungan pembeli
Tak hanya penjual, calon pembeli juga akan dikenali pajak penjualan rumah. Umumnya, terdapat dua jenis pajak yang menjadi kewajiban calon pembeli saat melakukan proses transaksi jual beli rumah, yaitu:
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Sebagai pembeli, wajib pajak pertama yang perlu Anda bayarkan adalah BPHTB. Penerapan pajak ini muncul karena hak yang Anda dapatkan dalam kepemilikan sebuah properti masuk dalam suatu peristiwa hukum. Adapun besaran nilai pajak BPHTB yang wajib Anda bayarkan adalah sebesar 5% dari total NJOP rumah atau properti.
- Pajak Pertambahan Nilai (PPn)
Setiap pihak yang melakukan penggunaan atau pembelian atas suatu barang disebut sebagai konsumen. Seperti layaknya konsumen lain, Anda juga harus membayarkan PPn ketika membeli sebuah rumah.
Namun, komponen pajak penjualan rumah ini akan diserahkan oleh penjual berdasarkan nilai tambah penjualan rumah. Apabila Anda membeli rumah kepada pengembang atau developer, Anda akan dibebankan pajak sebesar 10% yang dijumlahkan dari harga rumah.
Istilah lain dalam pajak penjualan rumah
Selanjutnya, Anda perlu mengetahui berbagai istilah lain yang umum digunakan dalam transaksi penjualan dan pembelian rumah, yaitu:
1. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP adalah estimasi harga tanah dan bangunan yang didasarkan pada luas dan area. Artinya, besaran NJOP untuk hunian di kompleks elit tentu tidak sama dengan hunian di perumahan biasa meski luas bangunan dan tanahnya sama. Pasalnya, kedua hunia tersebut berada pada area atau zona yang berbeda. Menghitung NJOP bisa Anda lakukan dengan mengunjungi laman resmi Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) yang sesuai dengan lokasi properti. Selanjutnya, hitung dengan menggunakan rumus berikut:
NJOP = (Luas Bangunan x NJOP Per Meter Bangunan) + (Luas Tanah x NJOP Per Meter Tanah)
Jika Anda hendak menghitung angka NJOP untuk PBB, maka nilainya dikurangi dengan Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Tarif paling rendahnya adalah Rp10 juta dengan rumus:
NJOP PBB = NJOP – NJOPTKP
2. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
Istilah lain dalam pajak jual rumah 2022 adalah NJKP, yaitu nilai jual bangunan yang terutang. Nilai ini didapatkan dari hasil pengurangan antara NJOP dengan NJOPTKP. Adapun besarnya persentase NJKP untuk PBB sesuai dengan objeknya sudah ditentukan oleh pemerintah melalui KMK nomor 201/KMK. 04/2000, yaitu:
- Objek pajak yang berupa pertambangan, kehutanan, atau perkebunan memiliki persentase sebesar 40%.
- Objek pajak yang berupa perkotaan dan desa ditentukan berdasarkan NJOP. Apabila total NJOP tidak sampai Rp1 miliar, nilai NJKP adalah sebesar 40%. Sementara untuk total NJOP lebih dari Rp1 miliar, nilai NJOP-nya adalah sebesar 20%.
Sementara itu, rumus untuk menghitung nilai NJKP, yaitu:
NJKP = 20% x NJOP PBB atau NJKP = 40% x NJOP
3. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
NPOP juga termasuk dalam pajak penjualan rumah. Komponen ini berada dalam perhitungan BPHTB yang dibebankan pada setiap pemilikan hak atas tanah dan bangunan. Supaya dapat menentukan besaran angka NPOP, ada tiga hal yang perlu Anda perhatikan, yaitu:
- Apabila harga transaksi tercantum dalam Akta Jual Beli, maka NPOP didapatkan dari harga tersebut dikali dengan tarif dengan besaran 5%.
- Apabila harga transaksi lebih kecil dari nilai NJOP untuk PBB pada tahun pendapatan objek pajak, maka nilai NPOP adalah sama dengan NJOP PBB.
- Apabila harga tidak diketahui, maka besaran BPHTB terutang didapatkan dari perhitungan jumlah NJOP PBB.
Sebelum menghitung pajaknya, Anda harus mendapatkan nilai NPOP terlebih dahulu dengan menggunakan rumus berikut:
NPOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP
Adapun besaran Nilai Perolehan Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP paling kecil adalah Rp60 juta yang biasanya sudah ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat.
Cara menghitung pajak penjualan rumah
Supaya bisa mendapatkan nilai pajak penjualan rumah, Anda perlu menghitung beberapa komponen pajak terlebih dahulu. Berikut cara menghitung pajak penjualan rumah yang dapat Anda cermati, seperti dilansir dari situs resmi Bank OCBC NISP:
1. Menghitung PPh
Pajak Penghasilan atau PPh dihitung dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
PPh = 2,5% x Harga Jual Bangunan dan Tanah
Misalnya, Andra menjual satu unit rumah dengan luas tanah sebesar 500 meter persegi dengan luas bangunan sebesar 300 meter persegi. Harga jual yang ditetapkan adalah sebesar Rp800 juta. Maka, PPh yang wajib dibayarkan adalah:
PPh = 2,5% x Harga Jual Bangunan dan Tanah
= 2,5% x Rp800 juta
= Rp20 juta
2. Menghitung PBB
Besaran nilai PBB adalah 0,5% dari NJKP. Sebenarnya, menghitung PBB dalam pajak penjualan rumah bisa dikatakan cukup rumit. Sebab, Anda memerlukan banyak komponen pajak jual rumah 2022 lain di dalamnya. Mari simak contoh berikut ini.
Satu unit rumah yang memiliki luas bangunan sebesar 100 meter persegi dibangun di atas tanah seluas 300 meter persegi. Nilai NJOP per meter pada wilayah tersebut adalah Rp2 juta, sementara besar nilai NJOPTKP yang berlaku adalah Rp10 juta. Agar bisa menghitung PBB, Anda dapat menggunakan rumus hitung berikut:
Pertama, Anda harus menghitung nilai NJOP PBB bangunan yang bisa dilakukan dengan dua langkah berikut ini.
Langkah 1:
NJOP = (Luas Bangunan x NJOP Per Meter Bangunan) + (Luas Tanah X NJOP Per Meter Tanah)
= (100 x Rp2 juta) + (300 x Rp2 juta)
= Rp200 juta + Rp600 juta
= Rp800 juta
Langkah 2:
NJOP PBB = NJOP – NJOPTKP
= Rp800 juta – Rp10 juta
= Rp700 juta
Setelah mendapatkan nilai NJOP dan NJOP PBB, tahapan kedua adalah menghitung besarnya nilai NJKP yang bisa didapat dengan rumus berikut ini.
NJKP = 20% x NJOP PBB
= 20% x Rp700 juta
= Rp140 juta
Terakhir, menghitung besarnya PBB dengan menggunakan rumus berikut ini.
PBB = 0,5% x NJKP
= 0,5% x Rp140 juta
= Rp700 ribu
Dengan demikian, besarnya PBB yang harus Anda bayarkan adalah Rp700 ribu.
3. Menghitung PPN
Cara menghitung pajak penjualan rumah yang terakhir adalah menghitung PPN. Besarnya PPN sendiri yaitu 10% dari total harga satu unit bangunan. Misalnya, Anda menjual rumah seharga Rp900 juta, besarnya PPN yang harus dibayarkan adalah:
PPN = 10% x Harga Jual Bangunan
= 10% x Rp900 juta
= Rp90 juta
Demikian tadi serba-serbi pajak jual rumah 2022 dan bagaimana cara menghitungnya. Pastikan Anda memercayakan penjualan rumah hanya melalui platform properti Pashouses. Tak memerlukan banyak waktu, Anda bisa menjual rumah hanya dalam hitungan hari cukup dengan mengisi formulir penjualan rumah. Bahkan, Anda juga bisa mendapatkan estimasi harga rumah secara instan dengan mengisi beberapa informasi yang dibutuhkan.
Solusi jual rumah cepat? Percayakan pada Pashouses. Yuk, jual rumah Anda dengan aman di Pashouses!
