Selain uang, rumah merupakan salah satu harta yang sering kali diwariskan seseorang. Bagaimana jika rumah yang diwariskan hanya satu, sedangkan ahli waris ada beberapa orang? Tak jarang, ahli waris memutuskan untuk menjual rumah warisan dan membagi hasil yang diterima dari penjualan rumah tersebut secara merata.
Meski begitu, menjual warisan dalam bentuk rumah ternyata tidak semudah kelihatannya. Walau sudah berhasil dijual, terkadang timbul masalah yang berujung pada kasus sengketa. Tentunya Anda tak ingin hal seperti ini terjadi, bukan? Oleh karena itu, yuk, kenali seluk-beluk cara menjual rumah hasil warisan yang sesuai dengan hukum!
Bagaimana menjual rumah warisan sesuai hukum?
Masalah harta warisan merupakan masalah yang cukup sensitif. Maka dari itu, ada hukum menjual rumah warisan yang dibuat untuk mengatur segala sesuatu yang terkait dengan proses jual beli rumah warisan.
Sebenarnya prinsip utama menjual rumah warisan ini tidak berbeda dengan proses menjual rumah sebagaimana biasanya. Akan tetapi, dokumen yang dibutuhkan tentu sedikit berbeda dibandingkan dengan dokumen yang dibutuhkan saat membeli rumah baru. Langkah-langkah yang perlu Anda tempuh juga sedikit berbeda.
Pentingnya mengerti cara menjual rumah warisan
Sebagaimana disebutkan, harta warisan—apalagi dalam bentuk rumah—merupakan hal yang sensitif karena menyangkut aset dalam jumlah besar. Terlebih lagi jika ada beberapa ahli waris yang tercatat sebagai ahli warisnya.
Dengan mengenal cara dan hukum menjual rumah warisan, Anda bisa tahu bagaimana prosedur apa saja yang perlu dilakukan. Dengan menjual rumah sesuai hukum yang berlaku, harapannya tidak akan ada masalah sengketa di antara sesama ahli waris maupun antara ahli waris dengan pembeli rumah.
Cara menjual rumah warisan
Bagaimana urutan langkah menjual rumah yang Anda dapatkan sebagai warisan? Berikut penjelasannya.
1. Pastikan dulu semua ahli waris setuju
Langkah pertama yang perlu Anda lakukan adalah mencari kata sepakat dari semua ahli waris. Kata ‘sepakat’ yang dimaksud adalah kata sepakat untuk menjual rumah yang didapatkan dari warisan. Jika Anda adalah pewaris tunggal, prosedur ini tentu bisa Anda lewati.
Mengapa langkah ini penting? Menurut hukum menjual rumah warisan, persetujuan ahli waris ini diperlukan karena segala tindakan yang dilakukan terhadap harta warisan (misalnya menjual) harus disepakati oleh seluruh ahli waris.
Lalu, bagaimana menentukan ahli waris? Apabila tidak ada wasiat tertentu, prinsip dari pewarisan merujuk pada KUHPerdata. Menurut KUHPerdata, terdapat dua prinsip pewarisan, yaitu:
- Harta yang diwariskan baru dapat diwariskan jika pewaris sudah meninggal dunia.
- Ahli waris adalah orang-orang yang memiliki hubungan darah dengan pewaris, kecuali suami/istri pewaris. Suami/istri pewaris akan menjadi ahli waris hanya jika status perkawinan mereka masih terikat sah secara hukum. Apabila mereka bercerai, maka hilanglah status suami/istri sebagai ahli waris dari pewaris.
Penting juga untuk Anda ketahui bahwa terdapat empat golongan ahli waris yang ditetapkan dalam KUHPerdata. Golongan-golongan tersebut adalah sebagai berikut:
- Golongan I : suami/istri yang hidup terlama beserta anak/keturunannya.
- Golongan II : orang tua serta saudara kandung pewaris.
- Golongan III : anggota keluarga yang memiliki hubungan darah secara garis lurus ke atas, setelah bapak/ibu pewaris (nenek/kakek, buyut, dst.)
- Golongan IV : paman/bibi pewaris, baik dari pihak bapak/ibu. Selain itu, keturunan paman/bibi hingga derajat keenam (dihitung dari pewaris), maupun saudara kakek/nenek dan keturunannya dihitung sampai derajat keenam (dihitung dari pewaris).
Penentuan golongan ini digunakan untuk menentukan siapa yang lebih berhak atas harta yang ditinggalkan pewaris, misalnya seperti rumah, tanah, maupun harta lainnya.
Jika semua ahli waris setuju untuk menjual rumah tersebut, langkah selanjutnya adalah melengkapi dokumen-dokumen yang diperlukan.
2. Melengkapi dokumen yang diperlukan
Dokumen apa saja yang perlu disiapkan untuk menjual rumah warisan? Ada beberapa dokumen yang perlu Anda siapkan, yaitu:
- Surat Keterangan Hak Waris
Surat ini merupakan surat yang menerangkan tentang keadaan meninggal dunia sang pewaris, harta peninggalan, siapa saja yang termasuk ahli waris, serta bagian dari masing-masing ahli waris. Surat ini dikeluarkan oleh Balai Harta Peninggalan atau oleh notaris.
- Surat keterangan kematian
Surat ini diperlukan sebagai bukti bahwa pewaris sudah meninggal dunia. Gunanya adalah untuk melakukan peralihan kepemilikan pada sertifikat sebelum menjual rumah.
- Sertifikat rumah
Untuk menjual rumah, tentunya dokumen yang satu ini sangat diperlukan, bukan? Pastikan Anda bersama ahli waris sudah menyiapkan dokumen yang satu ini sebelum menjual rumah. Selain itu, pastikan juga nama yang tercantum dalam sertifikat adalah nama pewaris.
Selain ketiga dokumen tersebut, Anda juga perlu menyiapkan dokumen pribadi seperti:
- KTP seluruh ahli waris
- Kartu Keluarga; serta
- surat kuasa yang disahkan oleh notaris, apabila diperlukan.
3. Lakukan prosedur peralihan kepemilikan rumah
Jika ahli waris sudah sepakat untuk menjual rumah warisan, langkah selanjutnya adalah melakukan prosedur balik nama. Anda bisa melakukan prosedur ini di Balai Pertanahan Nasional daerah tempat rumah warisan tersebut berada.
Selama prosesnya, Anda perlu membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB). Besarnya adalah 5% dari nilai NJOP dikurangi NJOPTKP. Namun, karena objek pajak adalah barang warisan, maka ahli waris mendapatkan keringanan sebesar 50%. Maka, perhitungan BPHTB menggunakan rumus sebagai berikut:
50% x 5% x (NJOP – NJOPTKP)
Keterangan:
- NJOP : Nilai Jual Objek Pajak (harga tanah x luas tanah)
- NJOPTKP : Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak. NJOPTKP ini memiliki nilai yang berbeda untuk setiap daerah.
4. Lakukan jual beli rumah seperti biasa
Nah, setelah Anda memiliki sertifikat dengan nama para ahli waris, maka proses menjual rumah warisan dapat Anda lakukan seperti biasa. Untuk mempermudah, Anda beserta ahli waris bisa memberikan kuasa pada salah satu ahli waris untuk menjalankan prosedur penjualan rumah warisan. Hanya saja, pastikan bahwa Anda dan ahli waris lain menyetujui pemberian kuasa tersebut.
Biaya yang perlu dibayarkan saat menjual rumah
Menjual rumah warisan tentunya membutuhkan biaya juga. Dilansir dari Investor.id, biaya yang perlu Anda bayarkan saat menjual rumah adalah sebagai berikut.
a. Pajak Penghasilan (PPh) untuk penjual rumah
Pada saat menjual rumah, baik pembeli maupun penjual rumah (Anda beserta ahli waris lain, jika ada), dikenakan pajak khusus. Biaya yang dibayarkan ini merupakan pajak penghasilan (PPh) untuk penjual. Adapun untuk pembeli, biaya yang dimaksud adalah BPHTB.
Untuk PPh, dana yang perlu Anda siapkan adalah sebesar 5% x (nilai transaksi atau NJOP, yang mana yang lebih besar). Dari sisi pembeli, besaran BPHTB yang dibayarkan adalah 5% (NJOP-NJOPTKP) tanpa ada potongan. Ingat, potongan 50% yang Anda terima sebelumnya hanya berlaku untuk BPHTB yang dibayarkan untuk rumah warisan.
b. Honorarium notaris
Selain PPh, Anda juga perlu menyiapkan biaya untuk membayar jasa notaris. Besaran biaya untuk jasa notaris biasanya ditanggung oleh pembeli, tetapi ada juga kasus yang mana biaya notaris dibagi dua. Jadi, baik pihak pembeli maupun penjual rumah warisan membayar biaya jasa notaris.
Besaran honorarium notaris
Besaran biaya jasa notaris tergantung pada nilai ekonomis dari objek yang dibuatkan aktanya. Ada hukum tersendiri yang mengatur besaran honorarium notaris, yaitu UU nomor 30 tahun 2004.
Pada UU tersebut, disebutkan pada pasal 36 ayat 3(a) hingga 3(c) bahwa:
- Untuk objek yang memiliki harga hingga Rp100.000.000, maka honorarium yang diterima adalah maksimal 2,5%.
- Untuk objek yang memiliki harga di atas Rp100.000.000 hingga Rp1.000.000.000, maka honorarium yang diterima adalah maksimal 1,5%.
- Untuk objek yang memiliki harga di atas Rp1.000.000.000, maka honorarium yang diberikan tergantung kesepakatan antara notaris dan pihak-pihak yang membuat akta. Namun, besaran honorarium harus tidak melebihi 1%.
Tips menjual rumah warisan
Setelah mengetahui cara menjual beserta aspek-aspek hukum menjual rumah warisan, yuk, cari tahu tips menjual rumah warisan.
Dilansir dari beberapa sumber, ada beberapa tips yang bisa Anda lakukan saat menjual rumah yang diperoleh dari hasil waris. Tips tersebut adalah sebagai berikut.
1. Ketahui status kepemilikan rumah
Apakah rumah warisan yang Anda dapatkan sudah menjadi milik sepenuhnya dari almarhum? Atau masih terhalang oleh KPR? Satu hal yang pasti, menjual rumah warisan yang masih dicicil tentu memerlukan proses yang berbeda dibandingkan dengan menjual rumah yang sudah dilengkapi dengan sertifikat.
Maka dari itu, sebelum menjual rumah, pastikan status kepemilikan rumah terlebih dahulu. Bicarakan dengan ahli waris lain (jika ada) terkait hal ini, barulah setelah itu Anda mengurus penjualan rumah warisan berdasarkan hukum menjual rumah warisan yang berlaku di Indonesia.
2. ‘Dandani’ dulu rumah Anda sebelum dijual
Ingin menaikkan harga jual dari rumah warisan? Anda bisa melakukan perbaikan rumah terlebih dahulu. Sebagaimana dilansir dari HomeLight, anggap saja mendandani rumah warisan Anda sebagai salah satu investasi. Bukan cuma bisa menaikkan harga jual rumah, calon pembeli pun jadi lebih tertarik dengan rumah yang terlihat cakep.
Beberapa upaya mendandani rumah yang bisa Anda lakukan antara lain:
- Mencat ulang rumah warisan Anda;
- Memperbaiki atap yang bocor jika ada;
- Mengganti daun pintu yang terkesan usang;
- Memperbaiki pagar, dsb.
Mendandani rumah warisan Anda tidak berarti Anda harus merenovasi keseluruhan rumah, kok. Anda cukup perbaiki tampilan rumah warisan Anda agar terlihat apik. Renovasi besar-besaran justru malah membuat Anda kehabisan banyak dana nantinya.
3. Pasang harga yang pas
Ini juga merupakan tips yang penting untuk Anda ketahui. Dengan menawarkan harga rumah yang pas, calon pembeli bisa tertarik untuk membeli rumah warisan Anda.
Jika rumah warisan berada di kawasan Jabodetabek, Anda bisa gunakan fitur estimator yang Pashouses sediakan untuk Anda. Cukup masukkan data alamat, data luas tanah, luas bangunan, serta tahun dibangunnya rumah tersebut. Anda bisa mendapatkan estimasi harga properti yang terkini dengan mudah.
Nah, setelah Anda tahu estimasi harga rumah tersebut, Anda bisa lakukan penjualan rumah melalui Pashouses. Caranya mudah, kok. Anda cukup isi formulir penjualan rumah berikut, lalu Anda bisa ikuti panduan lebih lanjut untuk melakukan penjualan.
4. Bekerja sama dengan agen properti yang tepat
Sebagaimana disebutkan di Kompas, agen properti bisa membantu Anda untuk menjual rumah dengan lebih cepat. Nah, jika Anda beserta ahli waris lain ingin menjual rumah warisan lebih cepat, Anda bisa bekerja sama dengan agen properti yang tepercaya seperti Pashouses.
Nah, itulah cara beserta tips yang bisa Anda terapkan ketika menjual rumah warisan. Semoga artikel tersebut bermanfaat bagi Anda, ya!
