Membeli rumah pertama menjadi hal yang membingungkan bagi seseorang. Tidak hanya dibingungkan dengan memilih lokasi rumah dan biaya pajak saat membeli rumah, Anda juga dihadapkan dengan istilah-istilah perbankan saat melakukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
KPR memang menjadi solusi cepat untuk membeli rumah. Namun, saat ingin mengambil kredit rumah, Anda juga harus memahami detail pelayanan dan fitur yang diberikan KPR agar tidak salah saat mengambil keputusan.
Salah satu hal yang perlu dipahami benar saat mengambil KPR adalah suku bunga. Anda mungkin tidak asing dengan jenis suku bunga fixed dan floating. Keduanya kerap dibandingkan saat mengambil kredit rumah. Tidak sedikit juga yang mempertanyakan, mana yang lebih untung, KPR dengan suku bunga fixed atau floating?
Sebelum menentukan jenis suku bunga yang tepat untuk Anda, sebaiknya ketahui dahulu perbedaan antara bunga fixed atau floating berikut ini.
Suku Bunga Floating
Floating rate merupakan produk KPR yang bersifat tidak tetap atau mengambang. Jenis kredit ini akan berubah mengikuti acuan suku bunga Bank Indonesia (BI rate), suku bunga pasar, atau kebijakan bank KPR itu sendiri.
Jadi, saat suku bunga BI sedang naik, maka bunga KPR akan meningkat sehingga cicilan rumah setiap bulannya akan bertambah. Begitu juga sebaliknya, saat suku bunga sedang turun, maka cicilan KPR Anda juga akan lebih sedikit.
Keunggulan & Kekurangan Floating Rate
Sebelum memilih antara suku bunga floating atau fixed saat mengambil KPR, sebaiknya Anda mengetahui betul kelebihan dan kekurangannya.
Salah satu kelebihan floating rate adalah suku bunga yang cenderung fluktuatif atau tidak pasti. Jika terjadi penurunan suku bunga pasar, tingkat suku bunga kredit pun akan menurun. Hal ini akan berdampak pada besaran cicilan per bulan yang otomatis akan lebih rendah.
Namun, kelebihan ini juga bisa menjadi kekurangan dari floating rate. Pada realitanya, suku bunga mengambang cenderung lebih sering naik daripada turun. Karena berpatokan pada BI rate, maka cicilan akan bisa bertambah saat suku bunga acuan Bank Indonesia juga meningkat.
Simulasi Perhitungan KPR dengan Floating Rate
Untuk mengetahui berapa kisaran cicilan Anda saat mengambil KPR dengan sistem floating rate, sebaiknya ketahui simulasi perhitungannya seperti berikut ini.
Anda berencana meminjam uang untuk KPR rumah sebesar Rp500 juta dengan tenor 15 tahun atau 180 bulan. Bank menetapkan suku bunga 10% untuk tahun pertama, lalu mengalami kenaikan bunga menjadi 13% pada tahun ke-2.
Rumus Perhitungan Bunga = SP x i x (30/360)
- SP= Saldo pokok pinjaman
- i= bunga per tahun
- 30= jumlah hari dalam sebulan
- 360= jumlah hari dalam setahun
| Diketahui | Simulasi cicilan dengan floating rate |
| Pokok pinjaman: Rp500 juta | Cicilan pokok: Rp500 juta : 180 bulan = Rp2.777.777 per bulan |
| Bunga tahun 1: 10% Bunga tahun 2: 13% Tenor pinjaman: 180 bulan | Bunga efektif bulan 1 tahun ke-1: Rp500 juta x 10% x (30/360) Rp50 juta x 0,0833 = Rp4.166.666 Angsuran 1= Rp2.777.777 + Rp4.166.666= Rp6.944.443 |
| Bunga efektif bulan 2 tahun ke-1: (Rp500 juta – Rp2.777.777) x 10% x (30/360) Rp49.722.222 x 0,0833 = Rp4.141.861 Angsuran 2: Rp2.777.777 + Rp4.141.861 = Rp6.919.638 |
Perlu diketahui jika simulasi perhitungan tersebut menggunakan bunga efektif selama satu tahun cicilan. Jika bunga tahun ke-2 adalah 13%, perhitungannya akan sama dengan contoh di atas. Namun, saldo pokok pinjaman akan berubah karena cicilan sudah dibayarkan setahun sebelumnya.
Berbeda dengan perhitungan dengan metode efektif yang menghitung bunga dari pokok utang yang belum terbayar, ada juga perhitungan dengan metode flat. Dalam metode flat, bunga dihitung dari pokok awal dengan sistem rata (flat) sehingga besaran bunga tidak bergantung pada sisa hutang pokok. Dengan begitu penting bagi Anda mengetahui perhitungan jenis suku bunga saat mengajukan KPR.
Suku Bunga Fixed
Fixed rate merupakan jenis suku bunga yang nilainya tidak akan berubah hingga berakhirnya tenor pinjaman. Jika Anda mengambil KPR dengan sistem bunga ini, saat terjadi peningkatan acuan BI rate, maka cicilan bulanan Anda tidak akan terpengaruh. Hal inilah yang menjadi daya tarik untuk peminjam.
Namun, umumnya bank tidak memberlakukan fixed rate selama tenor pinjaman. Misalnya saja, Anda melakukan pinjaman KPR selama 15 tahun, beberapa bank hanya menawarkan suku bunga fixed rate mulai dari tenor satu tahun hingga 10 tahun. Untuk itu, penting bagi Anda membandingkan suku bunga antar bank untuk mendapatkan keuntungan lebih.
Kelebihan dan Kekurangan Fixed Rate
Berbeda dengan floating rate yang fluktuatif, suku bunga fixed rate cenderung pasti. Hal ini akan menjadi kelebihan karena nilai angsuran per bulan akan sama sehingga Anda tidak perlu khawatir dengan kenaikan suku bunga. Kelebihan lain pada suku bunga fixed rate adalah tidak adanya biaya penalti dan biaya provisi jika Anda ingin melunasi cicilan KPR.
Namun, dibalik kelebihannya, fixed rate juga memiliki kekurangan. Salah satunya adalah nilai angsuran yang cenderung lebih tinggi daripada suku bunga KPR saat mengambil cicilan. Jika terjadi penurunan suku bunga dari BI, maka peminjam tidak bisa menikmati cicilan yang lebih rendah karena angsuran telah ditetapkan sejak awal pinjaman.
Menghitung KPR dengan Fixed Rate
Berikut ini simulasi perhitungan KPR fixed rate untuk mengetahui cicilan setiap bulannya.
Anda mengajukan KPR untuk membeli sebuah rumah dengan harga Rp500 juta. Tenor yang diambil adalah 10 tahun dengan suku bunga fixed sebesar 11%. Maka berikut ini cara menghitung cicilannya.
Rumus Perhitungan cicilan = SP x i x t/jumlah bulan
- SP= Saldo pokok pinjaman
- i= bunga per tahun
- t= tenor/jangka waktu pinjaman
Maka cicilan per bulannya adalah sebagai berikut:
| Diketahui | Simulasi cicilan dengan fixed rate |
| Pokok pinjaman: Rp500 juta | Cicilan pokok: Rp500 juta : 120 bulan = Rp4.166.667 per bulan |
| Bunga KPR fixed: 11% Tenor pinjaman: 120 bulan | Bunga efektif bulan 1 tahun ke-1: Rp500 juta x 11% x (10/120) Rp55 juta x 0,0833 = Rp4.581.500 Angsuran setiap bulan Rp4.166.667 + Rp4.581.500 =Rp8.748.167 |
Lebih Untung Bunga Fixed atau Floating?
Jika ditanya, mana yang lebih untung apakah suku bunga fixed atau floating, maka jawabannya akan tergantung pada jenis suku bunga yang diberlakukan bank. Seperti disinggung sebelumnya, bank umumnya memberlakukan dua jenis suku bunga ini pada periode tertentu. Seperti, masa cicilan 1-5 tahun menggunakan fixed rate, lalu selanjutnya akan menggunakan floating rate.
Bunga fixed dalam periode panjang, tentu akan menguntungkan Anda karena memberikan kepastian cicilan per bulannya. Namun, saat periode berakhir kemungkinan besar biaya akan meningkat.
Untuk itu penting dalam mencermati ketentuan suku bunga sebelum melakukan KPR. Pertama, jenis suku bunga apa yang akan diberlakukan. Kedua, berapa lama periode suku bunga. Ketiga, metode apa yang digunakan dalam penghitungan bunga, apakah efektif atau flat.
Demikianlah informasi seputar bunga fixed atau floating dalam KPR. Dengan mempertimbangkan hal ini, diharapkan Anda menyesuaikan cicilan KPR dengan kondisi keuangan Anda.
Ingin membeli rumah tanpa perlu repot menghitung biaya KPR? Beli rumah impian Anda di Pashouses. Tim kami akan membantu Anda menghitung besaran cicilan KPR dan membantu pengajuan KPR. Pashouses telah bekerja sama dengan banyak bank-bank besar di Indonesia, sehingga memudahkan Anda membeli rumah dengan KPR tanpa proses yang ribet. Kunjungi Pashouses.id untuk informasi lebih lanjut.
