Appraisal rumah adalah proses penting dalam pengajuan KPR, terutama saat penentuan pembiayaan awal oleh lembaga kredit. Proses appraisal atau penilaian penting untuk penjual maupun pembeli karena menyangkut nilai properti tersebut.
Mengetahui rincian proses appraisal akan membantu Anda mengajukan KPR dan mendapat properti yang sesuai keinginan. Inilah hal-hal penting yang wajib Anda ketahui tentang penilaian rumah.
Definisi appraisal rumah
Menurut Investopedia, appraisal adalah opini profesional dari pihak ketiga yang tidak bias terhadap nilai properti. Tujuannya adalah mengetahui apakah harga rumah sesuai dengan kondisinya atau tidak. Hal ini adalah salah satu syarat untuk pengajuan pinjaman pembelian rumah seperti KPR.
Di Indonesia, proses appraisal rumah adalah prosedur yang diatur dalam undang-undang. Dasar hukum utamanya adalah Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 101 Tahun 2014. Menurut Peraturan Menkeu tersebut, appraisal (penilaian) dilakukan pihak kompeten dalam bentuk opini tertulis. Patokan penilaiannya juga harus sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI).
Penilai yang diakui oleh undang-undang wajib mematuhi Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). Pemerintah Indonesia menaungi badan pemberi layanan penilaian rumah bernama Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Akan tetapi, proses penilaian juga bisa dilakukan oleh pihak ketiga resmi lainnya, misalnya bank pemberi KPR.
Aspek penilaian dalam appraisal rumah
Dalam proses appraisal rumah, penilai akan meninjau beberapa aspek untuk menentukan nilai properti. Inilah hal-hal yang menjadi pertimbangan.
1. Lokasi
Lokasi merupakan salah satu penentu paling penting dalam penilaian rumah. Hal ini karena lokasi bersifat permanen dan menentukan pengalaman pemilik rumah. Calon pembeli properti juga menentukan keputusan mereka berdasarkan lokasi.
2. Akses
Akses dari dan ke rumah. Tingkat kesulitan dalam mencapai rumah tersebut berpengaruh terhadap nilainya. Misalnya, rumah di pinggir jalan besar berbeda nilainya dari rumah dengan akses yang terlalu sempit untuk mobil.
3. Kondisi lingkungan sekitar rumah
Kondisi lingkungan mencakup keamanan dan posisi rumah. Misalnya, rumah di area rawan pencurian berbeda nilainya dari area yang terjaga ketat. Rumah yang dekat dengan tempat pembuangan sampah juga berbeda dari yang dekat sekolah, contohnya.
4. Keberadaan fungsi komersial
Fungsi atau manfaat komersial bisa berpengaruh pada hasil appraisal rumah. Misalnya, rumah yang menjadi satu dengan toko berbeda nilainya dari hunian murni. Contoh lainnya adalah rumah bertingkat yang bagian bawahnya dijadikan kedai. Nilainya tentu berbeda dari rumah bertingkat yang murni bersifat hunian.
Fungsi komersial bisa meningkatkan penilaian. Selain karena ada gunanya, hal ini membuktikan bahwa pemiliknya bisa diandalkan dalam hal angsuran bulanan.
5. Eksterior rumah secara umum
Sebelum meneliti seluruh bagian rumah, penilai tentu harus memeriksa kondisi luarnya. Struktur rumah menjadi bagian penting yang dinilai. Penilai juga akan memeriksa berbagai cacat, misalnya keretakan, bekas bocor, dan kemiringan. Kualitas atap, dinding, dan jendela juga menjadi bagian penting dari aspek pemeriksaan.
6. Interior rumah secara umum
Sama seperti eksterior, interior juga membutuhkan pemeriksaan secara umum sebelum penilai meneliti hal yang lebih mendetail. Hal ini mencakup jumlah dan kondisi ruang, kondisi kamar mandi, tipe fondasi, hingga material bangunan. Pengecekan interior juga mencakup langit-langit, ruang bawah tanah, tangga, dan struktur lainnya.
7. Tampilan dan hasil renovasi rumah
Tampilan rumah bisa mempengaruhi nilai properti, terutama jika Anda melakukan renovasi. Memperbaiki, mengubah, atau memperindah kondisi rumah bisa mempengaruhi nilainya. Akan tetapi, pastikan Anda memberitahu penilai jika memang ada tindakan renovasi, berikut rinciannya. Misalnya, Anda mungkin mengecat dinding yang mengelupas, memperbaiki ubin retak, atau menambal atap bocor.
8. Kelengkapan dokumen rumah
Rumah yang ideal harus memiliki dokumen lengkap. Tanpa dokumen, hasil penilaian akan menurun drastis. Beberapa dokumen yang harus ada contohnya adalah:
- Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- sertifikat kepemilikan rumah (hak milik, hak pakai, atau hak guna bangunan)
- surat rumah tradisional (biasanya untuk rumah pedesaan lama)
- Akta Jual Beli (AJB)
- bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
- bukti pembayaran tagihan bulanan (listrik, air, telepon)
Tergantung jenis dokumen yang Anda miliki, beberapa dokumen mungkin memiliki nilai lebih tinggi dalam penilaian. Misalnya, Sertifikat Hak Milik bisa mendongkrak nilai rumah dibandingkan Akta Jual Beli.
Cara menghitung nilai appraisal rumah
Menghitung nilai appraisal rumah adalah proses yang memperhitungkan banyak aspek. Secara umum, ada dua cara yang biasanya dilakukan penilai. Berikut penjelasannya.
1. Nilai berdasarkan harga pasar
Perhitungan nilai rumah berdasarkan harga pasar adalah cara termudah, cocok untuk hunian di area ramai. Dalam metode ini, pihak penilai mendasarkan perhitungan kepada harga properti serupa di sekitar rumah. Syaratnya, rumah yang dibandingkan harus serupa dan berada di area yang sama atau berdekatan.
Setelah mengetahui harga setiap rumah pembanding, penilai akan menganalisis setiap elemen yang ada di rumah target untuk dinilai. Contoh elemen yang dianalisis adalah:
- luas bangunan
- luas tanah tempat bangunan berdiri
- kualitas eksterior
- kualitas interior
- lokasi dan akses ke rumah
- fasilitas di sekitar rumah
Harga rumah yang dinilai bisa sedikit lebih tinggi atau rendah, tergantung dari elemen rumah yang dinilai. Hal ini hanya bisa dilihat ketika petugas mendatangi langsung rumah tersebut.
Contoh ilustrasi menghitung nilai appraisal rumah berdasarkan harga pasar adalah sebagai berikut:
Rumah X yang akan dinilai memiliki luas tanah sekitar 400 meter persegi dan luas total bangunan 300 meter persegi. Di dekat Rumah X, ada Rumah Y dan Rumah Z dengan spesifikasi serupa, masing-masing harganya sekitar Rp100.000.000 dan Rp150.000.000. Ketika pihak penilai melakukan appraisal untuk Rumah X, jumlahnya bisa sedkikit lebih tinggi atau rendah dari angka-angka tersebut, tergantung kondisinya.
2. Nilai berdasarkan perkiraan taksiran harga rumah
Memperkirakan taksiran harga rumah adalah metode appraisal yang paling sering dilakukan, terutama oleh bank. Dalam metode ini, penilai memperhitungkan nilai tanah dan rumah tersebut tanpa perbandingan beserta kemungkinan penurunan nilai. Metode ini bisa dilakukan jika rumah dan tanahnya berlokasi di tempat sepi atau tanpa bangunan serupa lain.
Contoh ilustrasi penghitungan nilai rumah adalah sebagai berikut:
Bu A ingin mengajukan KPR untuk rumah berukuran 300 meter persegi dan luas total tanah 400 meter persegi. Rumahnya strategis sehingga nilainya cukup tinggi; Rp2.000.000 per meter untuk rumah dan Rp1.000.000 per meter untuk tanah. Rumahnya berusia 10 tahun sehingga ada penyusutan nilai Rp3.000.000 per tahun.
Jika melihat data tersebut, penilaian rumahnya adalah sebagai berikut:
- rumah: Rp2.000.000 x 300 = Rp600.000.000.
- ranah: Rp1.000.000 x 400 = Rp400.000.000.
- penyusutan: Rp600.000.000 – (Rp3.000.000 x 10) = Rp570.000.000.
Jika angka tersebut akurat, Bu A bisa mendapat pembayaran untuk KPR dari bank sebesar Rp570.000.000. Jika nilai KPR lebih tinggi, bu A harus mendapatkan sendiri biaya tambahannya. Akan tetapi, penilaian ini membuktikan bahwa nilai rumah dan tanah adalah sesuatu yang rumit sehingga membutuhkan bantuan penilai.
Dokumen untuk appraisal rumah
Sebelum mengajukan permohonan appraisal rumah demi KPR, pastikan Anda menyiapkan dokumen pentingnya. Persyaratannya adalah:
- fotokopi identitas yang masih berlaku (KTP, SIM)
- fotokopi akta nikah (jika ada)
- fotokopi slip gaji selama tiga bulan terrakhir
- fotokopi Kartu Keluarga terkini
- fotokopi rekening atau buku tabungan
Jika Anda mengajukan permohonan appraisal untuk rumah sendiri, sediakan bukti kepemilikan rumah dan tanah serta pembayaran listrik dan air terakhir. Dokumen lain seperti bukti pembayaran PBB dan sertifikat IMB juga harus ada.
Apakah semua dokumen sudah lengkap? Segera bawa ke bank atau lembaga yang akan melakukan proses appraisal rumah. Jika semua lancar, petugas akan datang ke rumah yang akan dinilai.
Berapa harus bayar untuk biaya appraisal rumah?
Proses appraisal rumah membutuhkan biaya karena prosesnya rumit dan berbeda untuk setiap rumah. Hal ini berbeda tergantung dari jenis pihak penilai serta bank (jika Anda menggunakan jasa bank).
Bank biasanya memiliki tarif berbeda-beda, tetapi bank tertentu seperti BCA menentukan harga berdasarkan kisaran harga rumah. Misalnya, appraisal rumah di atas Rp5 miliar membutuhkan biaya Rp1.500.000. Akan tetapi, rumah di bawah Rp1 miliar hanya Rp900.000.
Biaya appraisal oleh bank lain bisa berada di rentang Rp500.000 hingga Rp1.500.000. Ada juga bank yang baru menentukan biaya setelah proses appraisal selesai. Bank bahkan kerap memberi penawaran istimewa seperti promo bebas biaya appraisal di hari tertentu.
Tips meningkatkan kesuksesan appraisal rumah
Proses appraisal rumah bisa dibilang sukses jika Anda berhasil mengajukan KPR sesuai perkiraan biaya untuk rumah yang diincar. Jika Anda bertujuan menjual rumah atau melakukan peminjaman, appraisal sukses akan membantu mendapatkan harga yang Anda inginkan. Ada beberapa tips agar appraisal lancar, contohnya adalah:
1. Lakukan renovasi
Renovasi rumah untuk keperluan appraisal adalah hal lumrah. Anda tidak perlu melakukan renovasi besar-besaran. Cukup pastikan tampilan rumah terlihat lebih rapi dan setiap kerusakan atau cacat diperbaiki.
2. Temukan rumah di area ideal
Definisi area ideal untuk rumah bisa beragam. Anda bisa menemukan hunian di area dekat pusat kota, dekat jalan besar, atau bebas banjir. Anda juga bisa menunjukkan bahwa rumah tersebut dekat dengan fasilitas umum, misalnya sekolah, pertokoan, atau perkantoran.
3. Perbaiki sistem kelistrikan dan ledeng
Mengecek dan memperbaiki sistem kelistrikan serta ledeng menawarkan berbagai keuntungan. Selain meningkatkan keamanan serta kenyamanan hunian, perbaikan ini akan menambah nilai appraisal. Melakukan perbaikan di awal juga akan memudahkan jika Anda memutuskan pindah ke rumah tersebut setelah pinjaman disetujui.
4. Bicara dengan warga setempat
Ketika mengincar rumah di lingkungan tertentu, ada situasi yang biasanya hanya diketahui warga sekitar. Anda bisa mengobrol dengan warga untuk mengetahui lebih lanjut tentang kondisi rumah atau lingkungan sekitarnya. Misalnya, Anda mungkin jadi tahu tentang hal-hal seperti sumber keributan, bau sampah, tingkat keamanan, dan sebagainya.
5. Temukan rumah lewat layanan properti pilihan
Menemukan rumah lewat sumber tepercaya bisa membantu proses appraisal. Pashouses adalah salah satu tempat tepercaya untuk berburu rumah. Anda bisa menemukan rumah sesuai keinginan di daerah spesifik, lengkap dengan detailnya. Hal ini membantu menemukan pilihan terbaik sebelum mengajukan permohonan appraisal rumah.
Mengetahui serba-serbi appraisal rumah sangat penting, terutama jika Anda ingin membeli rumah di Pashouses lewat KPR. Temukan rumah ideal Anda lewat proses appraisal serta situs tepercaya yang menjual properti berkualitas. Jelajahi berbagai pilihan rumah impian sebelum Anda melakukan appraisal rumah.
