Bagi Anda yang hendak menjual properti, jenis sertifikat rumah penting untuk diperhatikan, karena sertifikat menyatakan legalitas kepemilikan suatu bangunan sehingga mempermudah Anda untuk melakukan penjualan. Maka dari itu, Pashouses telah merangkum pembahasan mengenai contoh sertifikat rumah. Tak lupa beserta fungsi dan cara serta biaya untuk memperolehnya.
Yuk, simak tulisan berikut ini!
Pengertian sertifikat rumah
Sertifikat rumah merupakan tanda bukti yang memuat hak kepemilikan sah atas suatu tanah atau properti secara hukum. Kepemilikan tersebut telah diatur dalam undang-undang Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA. Di dalamnya, tercakup hak kepemilikan, hak wakaf, hak pengelolaan, serta hak tanggungan bagi rumah, tanah, satuan rumah susun, serta berbagai jenis properti lainnya.
Dengan begitu, karena hak kepemilikannya jelas secara hukum, maka legalitas dari tanah atau rumah bersertifikat tak perlu diragukan lagi. Dengan begitu, Anda dapat lebih meyakinkan calon pembeli sehingga memperlancar proses penjualan properti.
Jenis dan contoh sertifikat rumah beserta fungsinya
Elizabeth Hune Mering, Transaction Manager (Legal) dari Pashouses menjelaskan berbagai jenis sertifikat rumah beserta fungsinya.
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat hak milik atau SHM menyatakan hak kepemilikan seseorang atas tanah atau properti yang sifatnya paling kuat secara hukum. Isi sertifikat rumah ini memberi jaminan hukum terhadap si pemilik sehingga tanahnya tidak bisa diakui oleh pihak lain.
SHM memiliki keunggulan yang tak dimiliki contoh sertifikat rumah lainnya, yakni tak mempunyai batas waktu alias bersifat abadi, tak terikat oleh waktu, dan tak terkekang pihak lain. Meski begitu, SHM dapat dipindah namakan atas kehendak si pemilik, secara bebas diperjual belikan, serta dijadikan warisan.
Kelebihan lainnya, tanah bersertifikat SHM memiliki nilai yang lebih tinggi dibanding tanah dengan jenis sertifikat lain. Oleh karenanya, memiliki SHM atas tanah atau properti yang akan Anda jual akan sangat menguntungkan. Sertifikat ini hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI).
2. Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU)
Sertifikat HGU menyatakan hak seseorang atau badan hukum atas tanah yang diberikan oleh negara dalam rentang waktu tertentu. Tujuan dari pemberian tersebut adalah untuk dimanfaatkan menjadi pertanian, peternakan, maupun perikanan.
Tanah yang diberikan memilik luas paling kecil 5 hektar. Jika tanahnya mencapai 25 hektar atau lebih, maka harus digunakan suatu investasi modal yang layak dan sesuai dengan perkembangan zaman.
Berbeda dengan SHM, HGU memiliki batas waktu, yakni paling lama 25 hingga 35 tahun. Jika masa berlakunya telah habis, sertifikat ini dapat diperpanjang hingga paling lama 25 tahun dengan syarat-syarat tertentu.
Kepemilikan tanah dalam sertifikat ini dapat dialihkan kepada orang lain dan dijadikan sebagai jaminan utang ke bank.
3. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Contoh sertifikat rumah selanjutnya adalah sertifikat hak guna bangunan. Isi sertifikat rumah ini berupa tanda bukti akan seseorang atau badan hukum sebagai pemegang hak guna dari suatu bangunan yang mempunyai keperluan untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Tanah tersebut biasanya berupa tanah negara, tanah hak milik, dan tanah hak pengelolaan.
Jangka waktu pemberian hak guna bangunan memiliki batas paling lama 30 tahun, dan bisa diperpanjang kembali hingga maksimal 20 tahun. Seperti sertifikat sebelumnya, tanda bukti kepemilikan ini dapat dialihkan kepada pihak lain dan dijadikan jaminan utang.
4. Sertifikat Hak Pakai
Contoh sertifikat rumah ini adalah tanda bukti bagi si pemilik untuk memakai dan mengambil hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh orang lain atau negara. Penerima hak ini berupa warga negara Indonesia, departemen lembaga pemerintahan non departemen, badan hukum, serta pemerintah daerah.
Sedangkan tanah yang diberikan dalam sertifikat ini adalah tanah negara, tanah hak milik, dan tanah hak perseorangan.
5. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)
Pemegang contoh sertifikat rumah ini memiliki jaminan terhadap apartemen atau rumah susun yang didirikan di atas tanah bersama. Selain rumah susun dan apartemen, kepemilikan SHSRS juga berlaku terhadap jenis properti ruko, unit kantor, dan kios komersil. Kekurangannya, kepemilikan tanah pada SHRS terbagi dengan pihak lain seperti developer atau pengelola bangunan.
Dokumen Non-sertifikat yang Penting dalam Penjualan Rumah
Selain kelima jenis sertifikat rumah di atas, terdapat beberapa surat yang bukan termasuk sertifikat rumah, namun juga penting dimiliki dan disiapkan bagi Anda yang ingin menjual rumah, yaitu:
1. Akta Jual Beli (AJB)
Akta jual beli merupakan perjanjian jual-beli. Meski bukan termasuk contoh sertifikat rumah, dokumen ini juga penting dalam transaksi properti. AJB berguna ketika Anda hendak melakukan balik nama sertifikat tanah kepada pembeli properti di tahap awal.
2. Girik
Girik merupakan surat penguasaan tanah tidak resmi atas tanah yang pemindahan haknya belum diakui negara. Girik biasanya berupa tanah yang diperoleh melalui warisan. Karena belum ada landasan hukumnya, maka pemilik tanah girik disarankan untuk secepatnya membuat sertifikat hak milik.
Anda yang memperoleh tanah warisan dan ingin menjualnya, sebaiknya melakukan hal tersebut untuk memperoleh kepemilikan yang sah.
Cara mendapatkan Sertifikat Hak Milik resmi
Karena sifatnya yang penting dan terkait dengan legalitas, pemilik tanah atau bangunan yang belum memiliki sertifikat dianjurkan untuk mengurusnya sesegera mungkin. Anda tinggal pergi ke kantor BPN atau Badan Pertanahan Nasional. Berikut kiat-kiat memperoleh contoh sertifikat rumah resmi SHM.
1. Siapkan dokumen
Dokumen yang harus Anda siapkan antara lain:
- Sertifikat asli Hak Guna Bangunan
- Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK)
- Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)
- Surat pernyataan kepemilikan tanah
2. Mengunjungi Kantor BPN
Kantor BPN yang dikunjungi harus berada di lokasi yang sama dengan wilayah keberadaan tanah Anda. Di sana, Anda diminta mengambil dan mengisi formulir, kemudian memperoleh map berwarna biru dan kuning. Pengukuran tanah lalu akan dilakukan setelah membuat janji dengan petugas BPN. Setelah Surat Ukur Tanah keluar, Anda tinggal menggunakannya untuk melengkapi dokumen.
Kemudian, Anda hanya perlu menunggu dikeluarkannya surat keputusan dan terbitnya sertifikat. Lamanya proses penerbitan beragam, mulai dari setengah hingga satu tahun. Oleh karena itu, Anda sebaiknya rajin mengecek status penerbitan kepada petugas BPN. Seraya menunggu sertifikat terbit, Anda akan dibebankan Bea Perolehan Atas Hak Tanah (BPHTB).
BPHTB merupakan pungutan yang biasa dikenakan setiap terjadinya perolehan hak atas bangunan, rumah, maupun tanah.
Cara Mengubah Girik Menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sementara itu, untuk memperoleh sertifikat hak milik resmi atas tanah girik, cara yang harus ditempuh berbeda. Berikut langkah-langkahnya.
1. Mengurus ke Kelurahan Setempat
Saat mengurus tanah girik ke Kelurahan, maka dokumen yang harus disiapkan antara lain:
- Surat keterangan tidak sengketa berisi tanda tangan saksi-saksi terpercaya, seperti pejabat RT dan RW setempat
- Surat keterangan riwayat tanah
- Surat keterangan tanah secara sporadik yang di dalamnya tercantum tanggal perolehan dan penguasaan tanah
2. Pergi ke Kantor BPN
Setelahnya, Anda perlu mengunjungi kantor BPN dan melampirkan dokumen di atas beserta syarat formal lainnya, yakni fotokopi KK dan KTP dan fotokopi PBB tahun berjalan. Kemudian, akan dilakukan pengukuran tanah oleh petugas. Surat Ukur akan disahkan dan ditanda tangani pejabat berwenang, biasanya kepala seksi pengukuran dan pemetaan.
Lalu, petugas BPN dan lurah setempat akan melakukan pemeriksaan sebelum mengumumkan data yuridis di kantor kelurahan dan BPN. Setelah jangka waktu pengumuman yakni enam puluh hari, dilakukan penerbitan Surat Keterangan hak atas tanah berupa SHM.
Kemudian, Anda perlu membayar BPHTB sesuai dengan luas tanah pada Surat Ukur. Besarnya tergantung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah. Proses pembuatan SK hak kemudian berlanjut dengan penerbitan sertifikat. Jika sudah jadi, Anda tinggal mengambilnya di loket pengambilan. Proses penerbitan biasa mencapai enam bulan jika tak ada kekurangan dokumen.
Mengurus balik nama sertifikat rumah
Ketika melakukan transaksi jual-beli, Anda juga harus mengurus balik nama sertifikat dari rumah yang Anda jual kepada pembeli karena rumah sudah berpindah kepemilikan. Mengutip dari laman Tirto, terdapat dua langkah yang harus ditempuh, yakni:
1. Membuat akta jual beli tanah
Supaya legal secara hukum, Anda harus mempersiapkan akta jual beli tanah saat melakukan transaksi jual-beli rumah. Untuk membuatnya, penjual dan pembeli harus mengunjungi kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Hal ini sesuai dengan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengenai pendataran tanah yang mengatakan bahwa peralihan hak atas tanah wajib diurus melalui PPAT. Dokumen tersebut berguna sebagai bukti sah bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli.
Dalam membuat AJB, terdapat beberapa dokumen yang harus Anda siapkan sebagai penjual properti, antara lain:
- Sertifikat asli hak atas tanah yang akan dijual
- KTP dan KK
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan
- Surat nikah (jika telah menikah)
- Surat persetujuan pihak keluarga
- Surat pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa
- NPWP
Sementara itu, pembeli akan membawa dokumen berupa:
- KTP dan KK
- Surat nikah
- NPWP
PPAT lalu akan memeriksa kesesuaian data teknis dan yuridis di antara buku tanah di Kantor Pertanahan BPN dan sertifikat tanah guna memastikan tak ada masalah pada objek yang diperjual belikan.
Biaya dan pajak yang ditanggung penjual dan pembeli lalu dihitung. Dipastikan pula bahwa tidak ada beban tunggakan. Hal tersebut dilakukan dengan memeriksa Surat Tanda Terima Setoran (STTS) serta SPPT PBB.
Anda sebagai penjual lalu akan diarahkan untuk melunasi pajak penghasilan yang besarannya sekitar 2,5% dari nilai kotor (bruto) pengalihan hak atas tanah. Sementara pembeli akan diminta melunasi BPHTB.
Setelahnya, PPAT akan membuatkan akta jual beli yang terdiri dari dua lembar asli dan satu lembar salinan atas persetujuan dari pihak penjual dan pembeli.
2. Mengurus Balik Nama Sertifikat Tanah di Kantor BPN
Selanjutnya, pembeli hanya perlu pergi ke kantor BPN dan menyerahkan dokumen yang diminta kepada petugas, lalu membayar biaya administrasi. Setelahnya tanda bukti penerimaan berkas akan diserahkan dan nama pembeli akan dicantumkan dalam buku tanah dan sertifikat sebagai pemilik baru.
Biaya mendapatkan contoh sertifikat rumah resmi SHM
Ketika mengurus pengajuan contoh sertifikat rumah SHM ke kantor BPN, terdapat beberapa biaya yang harus dikeluarkan. Selain biaya formulir yang berkisar di angka Rp50.000, terdapat biaya penerbitan sertifikat yang harganya tergantung luas tanah dan lokasinya. Untuk mengira-ngira harga pengajuan SHM, berikut rumus-rumusnya:
- Menghitung BPHTB = 5% harga jual tanah x (Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) Tanah – NPOP Tidak Kena Pajak)
- Menghitung biaya pengukuran tanah = (Luas tanah/500 x Rp120.000) + Rp100.000. Ini jika luas tanah sampai dengan 10 hektar. Jika luas mencapai 10 sampai 1000 hektar, maka ditambah Rp14.000.000. Jika di atas 1000 hektar, maka ditambah Rp134.000.000.
- Menghitung biaya risalah pemeriksaan tanah (konstatering rapport) = (Luas tanah/500 x Rp20.000)/2
Nah, itu informasi seputar deretan contoh sertifikat rumah beserta fungsi, cara, dan biaya untuk memperolehnya yang telah Pashouses rangkum. Berminat menjual rumah? Yuk, isi formulir penjualan rumah ini!
