Sebelum membeli ataupun menjual hunian, Anda harus memahami lebih dulu mengenai pajak jual rumah second. Pajak jual beli rumah tercatat sebagai salah satu komponen penting karena memengaruhi jumlah nominal yang harus dibayar.
Biasanya, biaya ini mencakup Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Bea Balik Nama (BBN), biaya notaris, dan lainnya. Biaya yang dibayarkan berbeda antara pembeli dan penjual. Supaya lebih jelas, simak ulasan singkat berikut ini.
Sekilas tentang pajak jual rumah second dan jenisnya
Pajak jual beli rumah second dapat diartikan sebagai sejumlah biaya yang dikenakan atas pembelian dan penjualan properti bekas. Besaran pajak rumah dipengaruhi oleh nilai transaksi dan lokasi bangunan. Sebelum melakukan transaksi jual beli, alangkah bijak apabila Anda memahami lebih dulu sejumlah istilah perhitungan dirangkum Pashouses berikut ini.
Nilai jual objek pajak (NJOP)
Nilai Jual Objek Pajak merupakan taksiran harga tanah serta bangunan berdasarkan luas dan lokasinya. NJOP hunian di daerah pelosok tentu berbeda dengan rumah di kawasan strategis maupun elit. Sebelum menghitung besaran NJOP, Anda dapat melakukan pengecekan secara online atau mendatangi kantor kecamatan secara langsung.
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
NJKP merupakan nilai jual bangunan terutang di dalam pajak jual rumah second. NJKP diperoleh dari NJOP dikurangi NJOPTKP. Adapun persentase Nilai Jual Kena Pajak untuk PBB berdasarkan objek adalah:
- 40% untuk objek berupa pertambangan, perkebunan, dan kehutanan.
- Objek pajak perkotaan maupun pedesaan berlaku 20% untuk total NJOP di bawah Rp1 miliar dan 40% untuk total NJOP di atas Rp1 miliar.
Pajak bumi dan bangunan (PBB)
Dikutip dari Pajakonline, Pajak Bumi dan Bangunan ditentukan oleh objek pajak serta dibebankan kepada penjual dengan pembayaran setiap tahun sekali. Nilai PBB berasal dari 0,5% NJKP.
Pajak penghasilan (PPh)
Pajak Penghasilan dibebankan kepada penjual sebagai pihak penerima uang dalam transaksi. Persentase PPh dihitung sebesar 2,5% dari harga jual bangunan dan tanah. PPh harus dibayar sebelum akta jual beli diterbitkan.
Pajak pertambahan nilai (PPN)
PPN dikenakan pada setiap transaksi jual beli dalam bentuk barang maupun jasa. Besaran PPN yang berlaku saat ini adalah 11%.
Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB)
Nilai Perolehan Objek Pajak merupakan komponen perhitungan dalam Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang dikenakan atas setiap perolehan hak tanah dan bangunan. Sebaliknya, NPOPTKP merupakan nilai pengurangan NPOP yang belum dikenakan tarif BPHTB. Pajak ini dibebankan kepada pembeli. Adapun tiga poin penting dalam menentukan nominal NPOP, yakni:
- Apabila harga transaksi dalam akta jual beli diketahui, Nilai Perolehan Objek Pajak dihitung dari harga transaksi dikalikan 5%.
- Apabila harga transaksi dalam akta jual beli tidak diketahui, besaran BPHTB terutang dapat dihitung berdasarkan NJOP PBB.
- NPOP dihitung sama besar dengan NJOP PBB apabila harga transaksi lebih rendah dari NJOP PBB tahun perolehan objek pajak.
Contoh perhitungan pajak jual beli rumah second
Misalnya Anda memiliki tanah 80 m2 dengan harga Rp1.000.000/m2, bangunan 50 m2 dengan harga Rp2.000.000/m2, NJOPTKP Rp10.000.000, dan harga transaksi Rp800.000.000, maka perhitungan pajaknya adalah sebagai berikut.
NJOP
Untuk menghitung Nilai Jual Objek Pajak rumah, Anda bisa menggunakan rumus NJOP = (Luas Bangunan x NJOP per meter bangunan) + (Luas tanah x NJOP per meter tanah).
- Luas Tanah = 80 m2
- Luas bangunan = 50 m2
- NJOP/meter tanah = Rp1.000.000/m2
- NJOP/meter bangunan = Rp2.000.000/m2
NJOP= (80 x Rp1.000.000) + (50 x Rp2.000.000)
NJOP= Rp80.000.000 + Rp100.000.000
NJOP= Rp180.000.000
NJKP
Untuk menghitung Nilai Jual Kena Pajak Anda harus menggunakan rumus NJKP= NJOP – NJOPTKP.
- NJKP= Rp180.000.000 – Rp10.000.000
- NJKP= Rp170.000.000
PBB
Gunakan rumus Nilai NJKP x NJKP (%) x 0,5% untuk menghitung jumlah PBB yang wajib dibayarkan.
Besaran nominal PBB per tahun= Rp170.000.000 x 20% x 0.5%
Besaran nominal PBB per tahun= Rp170.000
PPh
PPh yang wajib dibayarkan penjual rumah adalah 2.5% dari harga transaksi.
PPh= 2.5% x 800.000.000
PPh= Rp20.000.000
PPN
PPN yang harus dibayar adalah 11% dari harga transaksi.
PPN= 11% x Rp800.000.000
PPN = Rp88.000.000
BPHTB
Biasanya NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) diatur oleh pemerintah daerah. Pajak ini dibayar oleh pembeli rumah. Nominal NPOPTKP terendah adalah Rp60 juta. Rumus NPOP kena pajak adalah NPOP dikurangi NPOPTKP.
NPOP kena pajak= Rp800.000.000 – Rp60.000.000
NPOP kena pajak =Rp740.000.000
BPHTB= 5% x Rp740.000.000
BPHTB= Rp37.000.000
Demikianlah informasi mengenai pajak jual rumah second. Jika berencana menjual rumah, Anda bisa gunakan layanan yang disediakan oleh Pashouses!
