Bagaimana cara menjual rumah ke bank? Rumah merupakan kebutuhan utama bagi setiap orang. Namun, ada kalanya Anda perlu mempertimbangkan untuk menjual rumah apabila menghadapi kondisi tertentu. Tujuannya supaya Anda bisa menemukan hunian terbaik yang sesuai dengan kondisi ekonomi.
Alasan menjual rumah
Karena mahalnya harga properti, tidak semua orang bisa membeli rumah sendiri. Itulah sebabnya menjual rumah yang telah dimiliki bukan keputusan mudah. Ada sejumlah faktor yang sebaiknya dipertimbangkan dengan matang sebelum menjual rumah, yaitu:
Kondisi rumah
Sebagian orang memutuskan menjual rumah karena tidak lagi sesuai dengan kebutuhan. Salah satu contohnya, saat anggota keluarga bertambah, kebutuhan ruang dalam rumah juga akan bertambah. Menempati rumah kecil akan menimbulkan rasa tidak nyaman.
Contoh lainnya adalah kebutuhan untuk memiliki rumah dengan halaman yang luas. Untuk mewujudkan itu, Anda harus mencari lahan baru guna membangun rumah dengan halaman di sekitarnya. Dalam hal ini, keputusan menjual rumah didorong oleh kondisi rumah yang tidak dianggap memadai.
Kondisi finansial
Alasan menjual rumah lainnya adalah karena terbentur kondisi finansial. Khususnya jika rumah belum lunas dibayar atau dibeli secara kredit, kondisi finansial sangat berpengaruh. Karena sejumlah faktor, pendapatan berubah sehingga Anda tidak sanggup membayar cicilan. Salah satu solusinya adalah menjual rumah.
Rumah yang membutuhkan terlalu banyak renovasi juga biasanya sangat menguras kantong. Apabila Anda tidak memiliki bujet yang memadai sementara kondisi rumah tidak layak huni, menjualnya bisa menjadi penyelesaian. Namun, harga rumah yang butuh renovasi biasanya tidak akan tinggi.
Alasan personal
Kondisi kehidupan dapat berubah kapan saja. Perubahan tersebut dapat memengaruhi berbagai hal, termasuk tempat tinggal. Salah satu contohnya perubahan pekerjaan atau tempat kerja. Karena jarak tempat kerja dari rumah idealnya tidak terlalu jauh, Anda pun memutuskan pindah rumah.
Alasan lain karena kondisi tertentu, misalnya kematian pasangan hidup atau anggota keluarga. Supaya tidak teringat masa lalu, seseorang memilih menjual rumah lama. Pindah rumah juga dapat dilakukan oleh pasangan suami istri yang ingin menikmati masa pensiun di tempat baru.
Cara menjual rumah
Pada umumnya, ada dua cara yang bisa ditempuh untuk menjual rumah. Pertama, menawarkan properti itu secara langsung kepada target pembeli. Kedua, menggunakan jasa agen properti untuk membantu mencari pembeli sekaligus menjembatani transaksi pembelian.
Pada opsi pertama, Anda perlu menyebar informasi mengenai rumah yang akan dijual kepada target pembeli. Salah satu caranya dengan mempromosikan di media sosial. Dikutip dari Suara, ada tiga cara jual rumah di Facebook, yaitu menggunakan Facebook Ads, Facebook Marketplace, dan bergabung di grup yang tepat.
Selain itu, Anda juga perlu mengenali target pembeli dan memahami kebutuhan mereka. Pada umumnya, rumah yang dapat memenuhi kebutuhan target pembeli akan lebih cepat laku.
Cara menjual rumah melalui pihak bank
Ternyata, bukan hanya kepada perseorangan, rumah pun dapat dijual ke bank. Bagaimana caranya? Sebelum memilih cara ini, perlu diketahui bahwa menjual rumah melalui bank butuh proses yang panjang. Hal tersebut karena jual beli rumah melibatkan tiga pihak, yaitu penjual, pembeli, dan bank. Pada tahap ini, Bank bukan merupakan Pembeli dari transaksi jual beli rumah, melainkan sebagai penyedia KPR dan/atau sebagai Kreditur yang menerima rumah sebagai jaminan melalui Hak Tanggungan. Dengan begitu, ada dua cara menjual rumah ke bank, yaitu menjadikan rumah sebagai agunan dan melalui metode take over KPR.
Menjadikan rumah sebagai agunan
Apabila Anda ingin menjual rumah dengan cepat, salah satu caranya dengan menjadikan rumah sebagai agunan pinjaman di bank. Dikutip dari Kompas, aset seperti rumah merupakan jenis agunan yang diterima oleh bank. Nilai pinjaman biasanya disesuaikan dengan nilai agunan.
Jika berniat menjual rumah yang berstatus sebagai agunan, Anda tidak perlu membayar cicilan pinjaman. Bank kemudian akan menyita rumah tersebut dan menjualnya kembali melalui proses lelang. Taksiran harga rumah akan sesuai dengan nilai appraisal yang dilakukan oleh bank.
Melalui metode take over KPR
Cara yang kedua adalah menggunakan metode take over KPR. Cara ini berlaku khusus bagi yang membeli rumah dengan KPR dan kredit belum lunas. Sederhananya, saat menjual rumah, utang KPR dialihkan kepada orang lain yang menjadi pembeli. Pihak bank sebagai pemberi pinjaman KPR ikut terlibat dalam proses jual beli. Ada dua skema take over KPR yang biasa dilakukan, yaitu take over KPR di bank yang sama dan take over KPR di bank yang berbeda.
Pada skema pertama, utang KPR dialihkan kepada pembeli baru yang melanjutkan pembayaran cicilan di bank yang sama. Pada skema ini, prosesnya lebih cepat dan mudah. Pasalnya, dokumen yang dibutuhkan telah lengkap ada di bank pemberi pinjaman.
Jika memilih opsi ini, Anda sebagai penjual rumah harus menemukan sendiri pembeli yang sesuai dengan kriteria debitur baru. Apabila bank menilai calon debitur tidak layak atau berisiko, bank bisa saja menolak take over KPR yang telah direncanakan.
Pada skema kedua, utang KPR dialihkan kepada pembeli baru dan pinjaman dipindahkan ke bank baru yang dipilih oleh pembeli. Hal ini berpotensi menguntungkan pembeli karena bisa menikmati periode fixed rate yang biasanya ditawarkan bank kepada debitur baru.
Pihak penjual rumah juga akan memperoleh keuntungan, yaitu berupa ekstra dana tunai. Saat KPR dialihkan ke bank baru, pihak bank akan melakukan penilaian atau appraisal terhadap rumah. Apabila harga rumah saat itu lebih besar daripada harga beli yang ditentukan, penjual bisa mendapatkan sisanya.
Langkah menjual rumah melalui bank
Apa saja langkah-langkah yang perlu dilakukan untuk menjual rumah ke bank? Simak ulasannya berikut ini!
Pertimbangkan dengan matang
Jangan terburu-buru menjual rumah karena alasan sepele. Sebelum mengambil keputusan besar ini, alangkah baiknya Anda mengetahui kelebihan dan kekurangannya. Pertimbangkan juga opsi lain yang sekiranya bisa dilakukan tanpa menjual rumah.
Menjual rumah kerap dianggap mudah dan cepat. Faktanya, butuh proses yang panjang dan usaha yang tidak mudah supaya properti tersebut terjual dengan harga yang pantas. Pertimbangkan juga rencana hunian yang akan ditempati setelah rumah berhasil terjual.
Perbaiki kondisi rumah
Setelah yakin akan menjual rumah, langkah selanjutnya adalah mengecek kondisi rumah. Lakukan pengecekan secara menyeluruh, baik dari segi interior maupun eksterior. Tujuannya untuk mengetahui spesifikasi bangunan serta kondisi terakhir rumah.
Jika ingin harga rumah lebih mahal, Anda bisa melakukan sedikit perbaikan pada bagian tertentu. Pasalnya, kondisi rumah yang kurang bagus akan memengaruhi penilaian bank. Bukan hanya akan dibeli dengan harga murah, bank bisa saja menolak untuk membelinya jika tidak sesuai dengan kriteria.
Ikuti petunjuk dari bank
Setiap bank memiliki ketentuan khusus terkait transaksi jual beli rumah. Anda perlu mencari informasi mengenai hal ini, khususnya prosedur yang perlu dijalani. Supaya lebih lancar, Anda perlu mengikuti prosedur tersebut dengan patuh. Usahakan untuk tetap memperbaharui informasi yang dimiliki.
Untuk memperoleh petunjuk dari bank, Anda bisa menghubungi langsung customer service dari bank yang bersangkutan, baik melalui telepon atau datang langsung. Telusuri informasi tambahan melalui website bank tersebut jika tersedia. Selain itu, Anda juga bisa bertanya kepada orang yang berpengalaman menjual rumah.
Cari pembeli yang tepat
Jika Anda berniat menjual rumah dengan metode take over KPR, Anda harus mencari pembeli dengan kriteria yang tepat. Sebelumnya, promosikan rumah yang akan dijual kepada target pembeli yang dituju. Apabila ada kandidat yang tertarik, jelaskan kondisi rumah dan gali informasi mengenai kelayakannya.
Pada metode take over KPR, kriteria calon pembeli rumah tidak jauh berbeda dengan pemohon KPR baru. Salah satunya, pemohon harus memiliki kemampuan finansial yang memadai untuk meneruskan kredit rumah. Pihak bank akan melakukan penilaian yang lengkap mengenai hal ini.
Penuhi syarat yang berlaku
Syarat utama agar bisa menjual rumah adalah penjual merupakan pemilik sah properti yang akan dijual. Hal ini dapat dibuktikan dengan dokumen resmi berupa Sertifikat Hak Milik (SHM). Ketika mengajukan pinjaman ke bank, SHM harus diserahkan terlebih dahulu. Pada rumah KPR, SHM biasanya telah dipegang bank.
Beberapa syarat lain yang diperlukan, khususnya dengan metode take over KPR, adalah salinan perjanjian kredit, salinan IMB, salinan PBB yang sudah dibayar, salinan bukti pembayaran angsuran, dan buku tabungan bernomor rekening untuk pembayaran angsuran.
Selain itu, bank juga akan membutuhkan data pribadi penjual dan pembeli. Dokumen tersebut mencakup KTP, Kartu Keluarga, buku nikah, NPWP, surat keterangan kerja, slip gaji terakhir, surat keterangan penghasilan, dan salinan rekening koran tiga bulan terakhir.
Hitung sisa utang KPR
Anda juga perlu mengetahui sisa utang KPR yang harus dibayar. Bank akan memperhitungkan jumlah tersebut berikut penalti karena pelunasan KPR sebelum jatuh tempo. Besarnya penalti biasanya dihitung dari sisa kredit yang belum lunas. Namun, nilai penalti biasanya lebih rendah daripada nilai bunga kredit.
Proses appraisal rumah
Langkah selanjutnya adalah proses appraisal rumah oleh bank. Pihak bank akan melakukan penilaian harga rumah berdasarkan kondisi rumah dan nilai rumah saat itu. Supaya proses appraisal berlangsung lancar, Anda perlu mempersiapkan kondisi rumah dengan baik. Berikan jawaban yang jujur kepada petugas appraisal sehingga nilai yang ditentukan memang tepat.
Anda juga bisa mengecek harga rumah berdasarkan lokasi rumah. Caranya adalah dengan memeriksa Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang terdapat dalam struk tagihan PBB.
Proses take over KPR
Menjual rumah dengan proses take over KPR, ada tiga pihak yang terlibat, yaitu penjual, pembeli, dan bank sebagai pihak pemberi kredit. Karena itu, proses take over KPR harus dilakukan di depan ketiga pihak tersebut. Selain itu, supaya proses tersebut dianggap sah secara hukum, Anda juga perlu menghadirkan notaris.
Selain itu, cara alternatif yang bisa dilakukan untuk jual rumah adalah dengan memanfaatkan layanan Pashouses. Layanan ini merupakan solusi yang fleksibel bagi yang ingin menjual properti dengan mudah, cepat, dan dibayar tunai. Namun, sebelumnya pertimbangkan pilihan Anda untuk mendapatkan keuntungan optimal.
Nah, inilah ulasan lengkap mengenai cara menjual rumah ke bank dan sejumlah syarat yang harus dipenuhi. Apabila syarat dan prosedurnya sudah lengkap dan benar, rumah pun bisa terjual dengan cepat. Setelah itu, Anda bisa mencari rumah baru yang sesuai bujet atau kebutuhan.
