Notaris adalah orang yang secara legal memperoleh kuasa dari pemerintah untuk mengesahkan dan menyaksikan berbagai surat perjanjian, akta, dan sebagainya. Jasa notaris pun identik dengan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diperlukan saat melakukan transaksi jual beli properti. Namun, tahukah Anda bahwa sebenarnya notaris dan PPAT adalah dua profesi yang berbeda?
Apa itu notaris dan PPAT?
Notaris dan PPAT kerap ditemukan bergabung—seolah menjadi satu kesatuan—dalam papan nama atau lampiran persyaratan tertentu. Oleh karena itu, tak heran jika banyak masyarakat yang mengira bahwa keduanya adalah sama. Paling tidak, banyak yang menganggap bahwa PPAT adalah fungsi dari seorang notaris.
Nyatanya, tugas PPAT memang bersinggungan dengan tugas notaris. Walau demikian, seorang notaris belum tentu menjadi PPAT dan seorang PPAT pun belum tentu merupakan seorang notaris.
Melansir dari Bisnis.com, seorang notaris dapat menjalankan profesinya setelah diangkat oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia. Adapun untuk menjadi PPAT, seseorang melalui serangkaian proses dan diangkat langsung oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Perbedaan batasan wewenang notaris dan PPAT
Menurut Undang-Undang No. 2 Tahun 2014, notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini (UU No. 2 Tahun 2014) atau berdasarkan undang-undang lainnnya.
Sementara itu, menurut PP 37/1998, PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Berdasarkan pengertian dan aturan tersebut, terlihat bahwa ranah kerja notaris lebih luas dibandingkan PPAT. Notaris dapat membuat akta apa pun selama pembuatan akta tersebut tidak ditugaskan kepada pejabat lainnya. Sementara itu, PPAT terbatas hanya dapat membuat akta sebagai bukti telah adanya perbuatan hukum di atas tangan tentang hak atas tanah atau hak milik atas rumah susun.
Syarat menjadi notaris dan PPAT
Perbedaan berikutnya adalah mengenai siapa yang dapat menjadi notaris dan PPAT. Berdasarkan aturan yang berlaku, seorang notaris tidak boleh merangkap jabatan sebagai PNS maupun beberapa profesi lainnya.
Sementara itu, seorang PPAT boleh saja merangkap jabatan karena kondisi tertentu. Di daerah terpencil misalnya, wewenang PPAT dapat dijalankan oleh seorang camat dengan statusnya sebagai PPAT sementara.
Selengkapnya, berikut adalah beberapa perbedaan syarat dan siapa yang dapat menjadi notaris maupun PPAT sesuai aturan yang berlaku.
- Syarat menjadi notaris
- Berusia minimal 27 tahun.
- Mempunyai ijazah sarjana hukum.
- Merupakan lulusan S2 Kenotariatan.
- Pernah bekerja atau magang sebagai karyawan notaris minimal 2 tahun setelah lulus S2 Kenotariatan.
- Tidak berstatus sebagai advokat, pejabat negara, pegawai negeri, atau sedang memangku jabatan lain yang dilarang untuk dirangkap dengan jabatan notaris menurut undang-undang.
- Syarat menjadi PPAT
- Berusia minimal 22 tahun.
- Mempunyai ijazah sarjana hukum.
- Merupakan lulusan S2 Kenotariatan atau lulus program pendidikan khusus dan ujian PPAT oleh Kementerian Agraria.
- Pernah bekerja atau magang sebagai karyawan notaris minimal 1 tahun setelah lulus S2 Kenotariatan.
Seorang notaris maupun PPAT tidak dapat memilih wilayah kerja yang diinginkan. Jabatan tersebut diberikan sesuai kebutuhan sebuah wilayah kabupaten atau kota tertentu. Adapun wilayah jabatan keduanya tetap meliputi seluruh wilayah provinsi tempat kedudukannya.
Misal, Anda berdomisili di Bandung dan memiliki rumah di Cirebon yang akan dijual. Alih-alih mengurus akta di Cirebon, Anda dapat mengurus akta rumah tersebut melalui kantor notaris atau PPAT yang berada di sekitar tempat Anda tinggal saat ini saja. Tentunya, pastikan Anda siapkan hal ini pula sebelum jual rumah: hitung harga properti.
Tugas dan wewenang notaris
Berdasarkan penjelasan mengenai apa itu notaris dan PPAT di atas, dapat disimpulkan bahwa wewenang PPAT juga menjadi bagian dari notaris. Itu artinya, seorang notaris mungkin saja bertindak pula sebagai PPAT walau tidak semua notaris memilih untuk menjadi PPAT.
Akta autentik vs akta di bawah tangan
Sebagaimana yang disebutkan pula, ruang lingkup seorang notaris tidak hanya terkait tanah dan properti. Profesi ini berwenang untuk membuat akta autentik terkait berbagai hal. Namun, apa sebenarnya yang dimaksud dengan akta autentik?
Hukum perdata mengenal dua jenis akta, yakni akta autentik dan akta di bawah tangan. Akta autentik adalah akta yang bentuknya ditentukan oleh undang-undang atau dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum yang berkuasa. Sementara itu, akta di bawah tangan adalah surat, daftar, akta, atau tulisan-tulisan lain yang dibuat tanpa perantara seorang pejabat umum.
Kedua jenis akta ini sama-sama dapat dijadikan bukti apabila terjadi perselisihan atau kondisi lain semacamnya. Meski begitu, kekuatannya untuk pembuktian di pengadilan tentulah berbeda—akta autentik lebih kuat dibandingkan akta di bawah tangan.
Cakupan fungsi, tugas dan wewenang notaris
Berdasarkan uraian undang-undang tentang jabatan notaris, berikut adalah beberapa fungsi, tugas, dan wewenang notaris.
- Membuat akta autentik yang memuat seluruh kesepakatan, tindakan, dan peraturan yang berhubungan dengan hukum dan/atau pemangku kepentingan terkait.
- Melakukan waarmerkering, yakni pembukuan dokumen atau atau akta bawah tangan dengan cara mendaftarkannya ke dalam buku khusus.
- Melakukan verifikasi tanda tangan berikut konfirmasi kepastian tanggal akta atau dokumen di bawah tangan.
- Membuat salinan dokumen asli surat atau akta di bawah tangan. Isi salinan harus sama persis dengan rincian yang tertuang dalam dokumen asli.
- Melakukan pembetulan atas kesalahan dalam pengetikan atau penulisan pada akta yang sudah ditandatangani. Pembetulan tersebut disertai dengan berita acara dan catatan, lalu mengirimkannya ke pihak yang bersangkutan.
- Melakukan pengesahan salinan (fotokopi) dokumen untuk memastikan bahwa fotokopi tersebut sama dengan dokumen aslinya. Kegiatan ini disebut juga dengan legalisir atau legalisasi.
- Memberi penyuluhan hukum kepada pihak-pihak yang terkait dalam kegiatan pembuatan dan penerbitan akta.
- Melakukan penerbitan akta yang berhubungan dengan urusan pertanahan.
- Melakukan penerbitan akta risalah lelang.
Jenis-jenis akta notaris
Akta notaris adalah suatu dokumen resmi yang dibuat oleh seorang notaris dan bersifat mutlak serta mengikat. Oleh karena akta notaris dapat berupa akta autentik yang dibuat oleh notaris dan dibuat di hadapan notaris, maka jenis akta notaris dibagi menjadi dua: akta relaas dan akta partij.
Akta relaas
Akta relaas atau yang juga disebut dengan akta pejabat merupakan akta yang dibuat oleh notaris. Uraian dalam akta tersebut dibuat secara autentik oleh notaris. Adapun isi dari akta relaas adalah terkait tindakan yang dilakukan atau suatu keadaan yang disaksikan oleh notaris. Contoh dari akta relaas adalah risalah atau berita acara RUPS sebuah perusahaan.
Akta partij
Akta partij adalah akta yang dibuat di hadapan notaris. Akta ini memuat uraian apa yang diceritakan oleh para pihak yang menghadap ke notaris. Contoh dari akta partij adalah perjanjian kredit, perjanjian pranikah, dan sebagainya.
Peran notaris dalam jual beli rumah
Salah satu syarat dalam jual beli rumah adalah AJB (Akta Jual Beli). Dokumen berkekuatan hukum inilah yang menjadikan rumah dapat dialihkan atau dilakukan balik nama dari penjual ke pembeli.
Pembuatan dan penandatanganan akta ini harus dilakukan di hadapan notaris atau PPAT sesuai dengan keinginan Anda (atau disesuaikan dengan lokasi domisili). Dokumen ini akan memuat data pemilik baru dan kesepakatan antara kedua belah pihak yang bertransaksi mengenai pemindahan hak milik properti. Adapun beberapa komponen wajib dalam sebuah AJB adalah sebagai berikut.
- kop surat notaris atau PPAT
- tanggal dan waktu penyerahan
- data diri penjual
- data diri pembeli
- data mengenai rumah yang diperjualbelikan seperti lokasi, luas, dan harga
- poin-poin yang menjadi kesepakatan antara penjual dan pembeli
- tanda tangan penjual dan pembeli di atas materai
Sebagai catatan, dokumen penting lain terkait jual beli rumah adalah SHM dan PPJB. Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah bukti atas kepemilikan suatu properti yang paling kuat dan paling tinggi. Sementara itu, melansir dari Kompas, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah kesepakatan penjual (pelaku pembangunan) dan pembeli untuk melakukan jual beli rumah.
Agar tak bingung, berikut adalah urutan terkait PJB, AJB, dan SHM.
- Calon pembeli dan penjual membuat PJB.
- Pembeli dan penjual mengurus AJB di kantor notaris atau PPAT.
- Pembeli memperoleh SHM yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Memilih notaris untuk jual beli rumah
Dalam satu wilayah biasanya terdapat beberapa notaris. Terlebih lagi, wilayah kerja notaris yang mencakup hingga satu provinsi membuat Anda jadi punya lebih banyak pilihan. Lantas, bagaimana memilih notaris yang pas untuk membantu transaksi properti Anda?
1. Gunakan rekomendasi keluarga atau kerabat
Pengalaman langsung dari keluarga atau kerabat yang Anda percaya dapat jadi pertimbangan. Pelajari apa yang menjadi keunggulan maupun kekurangan saat mereka menggunakan jasa notaris tersebut. Metode ini pun lebih minim risiko dibandingkan Anda bertanya pada orang asing.
2. Cek di Ikatan Notaris Indonesia (INI)
Tidak sedikit masyarakat yang jadi korban “oknum” notaris tidak bertanggung jawab, Terlepas dari seberapa baik bagaimana reputasi seorang notaris, ada baiknya Anda kembali mengecek di situs resmi Ikatan Notaris Indonesia. Tujuannya untuk melindungi hak Anda di masa mendatang dari berbagai kecurangan dan masalah lain yang mungkin muncul.
3. Cari pembanding
Jangan terlalu terpaku pada satu nama atau kantor meski Anda memperoleh rekomendasi dari orang yang dipercaya. Bijaknya, Anda tetap mencari pembanding untuk memperoleh hasil terbaik. Seperti contoh, Anda perlu mempertimbangkan biaya antara notaris satu dengan lainnya, lokasi kantor notaris dengan domisili atau lokasi properti yang akan ditransaksikan, dan lain sebagainya.
4. Lakukan pendekatan langsung
Setelah memperoleh beberapa nama, Anda dapat berkunjung atau menghubungi kantor notaris tersebut. Boleh jadi, Anda ternyata kurang cocok dengan cara berkomunikasi yang dilakukan, cakupan layanan jasa yang diberikan, dan sebagainya.
5. Jangan terburu-buru
Urusan rumah bukanlah urusan mudah dan hanya selesai begitu semua dokumen terpenuhi. Objek ini cukup rentan menjadi perkara di kemudian hari sehingga Anda perlu betul-betul menyiapkan segala sesuatunya dengan pas. Maka dari itu, pilihlah notaris yang benar-benar kompeten dan mengakomodasi kebutuhan Anda.
PPAT dan notaris adalah dua profesi berbeda yang saling bersinggungan. Anda dapat menggunakan jasa keduanya untuk melakukan transaksi jual beli properti. Namun, apabila memerlukan bantuan terkait akta autentik di luar urusan tanah dan bangunan, hanya notaris yang memiliki kewenangannya.
Selain notaris, Anda juga perlu memastikan banyak hal ketika melakukan jual beli rumah. Untuk memudahkan, Anda bisa menggunakan jasa platform Pashouses agar jual beli rumah lebih aman!
