Dalam proses jual beli rumah, ada sejumlah dokumen yang harus dilengkapi, salah satunya adalah Akta Jual Beli (AJB) rumah. Akta Jual Beli rumah perlu diurus saat membeli rumah, baik secara tunai maupun dengan sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Mengapa Anda perlu membuat Akta Jual Beli rumah KPR dan bagaimana cara mengurusnya? Informasi tersebut akan diulas secara lengkap dalam artikel berikut ini. Semoga bermanfaat!
Apa itu rumah KPR?
KPR adalah fasilitas kredit yang disediakan oleh perbankan bagi para nasabah perorangan. Kredit tersebut bisa digunakan untuk membeli hunian atau melakukan renovasi pada rumah.
Dikutip dari Sikapi Uangmu OJK, ada dua jenis KPR yang dikenal di Indonesia, yaitu KPR Subsidi dan KPR Non Subsidi. Apa perbedaan keduanya?
KPR subsidi adalah kredit yang ditujukan bagi masyarakat dengan penghasilan menengah ke bawah. Fasilitas kredit ini disediakan agar masyarakat dapat membeli rumah atau merenovasi rumah yang telah dimiliki.
Subsidi yang dimaksud dapat berupa subsidi untuk meringankan kredit, tetapi juga bisa dalam bentuk tambahan dana pembangunan maupun perbaikan rumah. Subsidi tersebut diatur oleh pemerintah dan tidak semua pengajuan kredit akan disetujui.
Faktor yang menjadi bahan pertimbangan untuk mendapatkan subsidi adalah penghasilan pemohon. Selain itu, ada batas maksimum kredit yang diperbolehkan untuk diambil. Karena itu, rumah subsidi biasanya adalah rumah dengan tipe standar.
KPR non subsidi adalah fasilitas kredit untuk membeli atau memperbaiki rumah untuk semua kalangan masyarakat. Syarat dan ketentuan KPR ditentukan oleh bank penyedia, termasuk besar kredit dan suku bunga yang diterapkan.
Melalui penjelasan tersebut dapat disimpulkan bahwa rumah KPR adalah rumah yang dibeli dengan fasilitas kredit. Pembeli tidak perlu memiliki dana tunai untuk melakukan pembelian rumah.
Untuk membeli rumah KPR, Anda hanya perlu menyediakan uang muka sesuai ketentuan yang berlaku. Selanjutnya, Anda diwajibkan untuk membayar cicilan setiap bulan sesuai tenor yang dipilih.
Fasilitas KPR dapat dimanfaatkan untuk membeli rumah baru maupun rumah lama. Nah, dalam proses jual beli tersebut, ada dokumen yang harus dilengkapi, di antaranya Surat Kepemilikan Tanah, Sertifikat IMB, Sertifikat Hak Milik (SHM), surat PBB, dan AJB.
Fungsi akta jual beli rumah KPR
Secara sederhana, Akta Jual Beli dapat dipahami sebagai bukti autentik yang sah dan resmi atas terjadinya peralihan hak pada tanah dan bangunan. Pihak yang berhak membuat AJB adalah pejabat umum seperti PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Pejabat ini diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Menurut Elizabeth Hune Mering, Transaction Manager dari Pashouses, pelaksanaan AJB sendiri dapat didahului dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB adalah perjanjian jual beli untuk nanti pada waktunya dibuat akta peralihan atas tanah (yaitu AJB). PPJB bukan akta peralihan hak atas tanah secara hukum, sehingga perlu diikuti dengan pembuatan AJB.
Ada pun fungsi AJB adalah sebagai berikut:
1.Bukti transaksi
AJB berfungsi sebagai bukti transaksi telah terjadinya jual beli properti, baik rumah maupun tanah. Bukti tersebut dapat dipercaya dan diterima secara hukum sesuai harga dan ketentuan yang disepakati oleh kedua pihak.
2.Bukti perkara
Dalam proses jual beli tersebut, baik penjual maupun pembeli memiliki kewajiban tertentu. Apabila salah satu pihak gagal tidak mampu memenuhi kewajiban tersebut, AJB dapat menjadi bukti perkara yang diterima secara hukum.
3.Bukti memenuhi kewajiban
Adanya AJB merupakan bukti bahwa kedua pihak telah memenuhi hak maupun kewajiban masing-masing. Dokumen AJB menjadi pedoman dalam memenuhi kewajiban.
4.Syarat peralihan properti
AJB juga diperlukan saat Anda ingin melakukan balik nama suatu properti. Dalam proses peralihan dari pemilik lama ke pemilik baru, dokumen ini akan diminta oleh Kantor Pertanahan. Apabila syarat ini tidak terpenuhi, instansi tersebut tidak bisa menerbitkan sertifikat.
Sebelum membeli rumah KPR, calon pembeli harus memahami pentingnya membuat AJB. Dokumen ini merupakan syarat wajib yang harus dipersiapkan saat akan melakukan pengurusan sertifikat kepemilikan rumah.
Panduan mengurus Akta Jual Beli (AJB) rumah KPR
Meskipun telah menabung untuk beli rumah, uang masih belum terkumpul. Metode KPR merupakan solusi bagi banyak orang yang memiliki dana pas-pasan. Selain karena pembayaran dapat dicicil, pembeli juga bisa mendapatkan keringanan dalam bentuk subsidi jika menggunakan opsi KPR subsidi.
Dalam proses jual beli rumah KPR, rumah yang diincar tersebut akan dibayar lunas oleh bank kepada penjual. Penjual yang dimaksud dapat berstatus pemilik sebelumnya atau developer sebagai pihak yang membangun rumah.
Karena itu, pihak bank akan ikut dalam proses penandatanganan Akta Jual Beli rumah KPR. Jadi, ada tiga pihak yang harus hadir, yaitu penjual, pembeli, bank, dan dilakukan di hadapan notaris atau pejabat berwenang.
Lalu, langkah-langkah apa saja yang harus dilewati untuk mengurus AJB? Berikut uraiannya.
1. Pemeriksaan PBB dan sertifikat
Tahap pertama dalam membuat dokumen AJB adalah pemeriksaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Properti yang akan diperjualbelikan tersebut harus telah dibayar pajaknya yang dibuktikan dengan bukti pembayaran PBB.
Pemeriksaan PBB dilakukan oleh PPAT dan akan disesuaikan dengan data yang terdapat pada Buku Tanah yang terdapat di Kantor Pertanahan. Dokumen lain yang dibutuhkan adalah sertifikat asli kepemilikan tanah yang di antaranya dapat berbentuk Sertifikat Hak Milik (SHM).
Pemeriksaan ini dilakukan untuk memastikan bahwa tanah yang akan dibeli tersebut tidak berada dalam sengketa atau tidak sedang dalam proses penyitaan. AJB tidak bisa dibuat apabila PPAT mengetahui bahwa tanah tersebut terlibat sengketa atau masih menjadi jaminan pelunasan utang ke bank.
2. Persetujuan pasangan
Tahap selanjutnya adalah persetujuan pasangan dari pihak penjual. Tahap ini diperlukan jika Anda membeli rumah bekas milik orang lain dan penjual berstatus menikah tanpa ada perjanjian kawin untuk pisah harta. Pasangan penjual harus menandatangani surat tanda persetujuan.
Apabila pasangan telah meninggal, penjual perlu mempersiapkan Surat Keterangan Kematian yang dikeluarkan oleh Kantor Kelurahan. Selain itu, anak-anak hasil pernikahan yang merupakan ahli waris juga perlu menyetujui penjualan properti tersebut.
3. Prosedur penandatanganan
Tahap selanjutnya adalah melakukan penandatanganan Akta Jual Beli. Penandatanganan dilakukan oleh penjual dan pembeli. Namun, seperti yang telah disebutkan sebelumnya, karena membeli rumah secara KPR, maka pihak bank harus ikut.
Ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi dalam proses ini, yaitu:
- Penjual memiliki wewenang untuk menjual properti tersebut, yaitu berupa pasangan suami istri, ahli waris, berusia lebih dari 17 tahun, atau merupakan pihak yang memiliki kuasa.
- Wajib dilengkapi dengan surat persetujuan dari pasangan apabila penjual telah menikah tanpa ada perjanjian kawin untuk pisah harta. Hal ini berkaitan dengan harta yang tergabung antara suami dan istri.
- Apabila properti tersebut dimiliki oleh perusahaan, misalnya developer, penjual yang memiliki wewenang adalah direksi perusahaan.
- Proses penandatanganan AJB dilakukan di depan PPAT. Ada dua saksi yang wajib menghadiri dan menyaksikan proses tersebut.
- Akta Jual Beli yang telah ditandatangani oleh pihak yang berkepentingan akan diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk proses balik nama. Waktu yang dibutuhkan sekitar satu hingga tiga bulan.
- Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan sebesar lima persen dari harga properti. Kewajiban ini kadang tidak diketahui oleh penjual. Sementara itu, pembeli membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar lima persen. Nilai ini setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
4. Proses balik nama
Setelah menandatangani Akta Jual Beli, langkah selanjutnya adalah proses balik nama. Untuk mengurus balik nama, dokumen yang perlu dilengkapi adalah surat permohonan, AJB dari PPAT, sertifikat tanah, identitas, bukti pelunasan PPh, dan bukti pembayaran BPHTB.
5. Biaya-biaya yang dibutuhkan
Dalam proses ini, biaya yang perlu dikeluarkan adalah biaya jasa PPAT. Dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 10 Tahun 1961, biaya tersebut sebesar 0,5 persen dari total transaksi.
Meskipun demikian, angka tersebut sering tidak dipakai dalam pembuatan AJB. umumnya, PPAT menetapkan tarif pengurusan AJB adalah satu persen dari keseluruhan nilai transaksi.
6.Persyaratan AJB rumah KPR
Apabila Anda ingin mengurus AJB untuk rumah KPR, ada persyaratan yang perlu dipersiapkan, antara lain:
- KTP suami dan istri
- Kartu Keluarga
- Surat keterangan kerja
- Keterangan penghasilan atau slip gaji
- Kartu NPWP
- Rekening koran
- Peraturan jual beli rumah KPR
7. Penandatangan APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan)
Terakhir, Anda perlu menandatangi APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) sebagai jaminan bahwa Anda/debitur akan melakukan pelunasan hutang kepada bank/kreditur.
Aturan lainnya dalam proses jual beli rumah
Proses jual beli rumah KPR harus disaksikan oleh pejabat yang berwenang agar transaksi tersebut dianggap sah. Selain itu, ada sejumlah aturan yang harus diikuti dalam proses jual beli. Aturan tersebut antara lain:
- Pembeli harus mengetahui bahwa tanah dan bangunan yang akan dibeli tidak sedang dalam kondisi sengketa dan bukan merupakan sitaan bank. Hal ini akan dibuktikan dengan dokumen yang diajukan.
- Pembeli dan penjual juga harus mempersiapkan dokumen yang dibutuhkan, yaitu KTP, NPWP, Kartu Keluarga, Surat Nikah, sertifikat tanah, bukti setoran PBB, dan sebagainya. Dokumen ini wajib disediakan.
- Dalam proses jual beli rumah KPR, pembeli dan penjual juga harus melakukan pembayaran biaya-biaya yang diperlukan. Biaya-biaya tersebut ditentukan dari nilai transaksi yang dilakukan.
- Bagi pemilik rumah yang masih memiliki cicilan KPR dan ingin menjualnya, langkah paling mudah adalah melunasi angsuran yang tersisa serta penalti yang diwajibkan. Namun, Anda juga bisa melakukan proses over kredit dengan pembeli baru.
- Apabila membeli rumah secara KPR, akad KPR dan pembuatan AJB bisa dilakukan secara bersamaan. Walaupun rumah belum lunas dibayar oleh pembeli, bank menjadi perantara sehingga proses AJB bisa berlangsung.
- Dalam proses PPJB, kesepakatan tidak berakhir apabila salah satu pihak meninggal dunia. PPJB batal apabila penjual tidak bisa menyerahkan objek yang dibeli sesuai waktu yang dijanjikan. Bisa juga jika bangunan yang dijual ternyata tidak cocok dengan gambar denah.
Penutup
Itulah beberapa hal yang perlu Anda ketahui tentang akta jual beli rumah KPR, semoga memudahkan Anda dalam mendapatkan rumah idaman Anda.
Jika Anda membeli rumah idaman Anda secara KPR melalui Pashouses, Anda dibebaskan dari berbagai biaya seperti biaya notaris, BPHTB, dan biaya KPR yang pada umumnya sekitar 11% dari harga rumah dalam pembelian rumah KPR. Menguntungkan, bukan?
