Anda sedang mencari sebuah rumah untuk ditempati? Salah satu hal utama yang perlu diketahui adalah bahwa tak semua proyek perumahan sudah dalam kondisi selesai dibangun 100 persen dan siap dihuni.
Pada kenyataannya, sebagian unit properti saat dibeli masih dalam keadaan sebidang tanah kosong saja, sama sekali berbeda dengan apa yang ditunjukkan pada brosurnya. Oleh karena itu, kita perlu tahu apa itu rumah inden.
Apa itu Rumah Inden?
Rumah inden adalah rumah yang dijual dalam kondisi belum dibangun atau belum siap ditinggali. Metode pembelian properti secara inden memang membuat calon pembeli melakukan pembayaran kepada developer terlebih dahulu, menandatangani dokumen kesepakatan bersama, dan pihak developer pun membangun rumah yang dipesan pembeli.
Sistem inden bekerja saat seorang pengembang (developer) memasarkan sebuah unit rumah atau jenis properti lainnya tetapi hanya berbentuk cetak biru (blueprint) dari keseluruhan denah rumah tersebut. Bila ada calon pembeli yang berminat, mereka dapat memesan agar desain rumah tersebut dibangun tepat di lokasi yang diinginkan.
Hal-Hal yang Perlu diperhatikan saat Membeli Rumah Inden
Meskipun cara pembelian rumah inden ini normal dilakukan antara pengembang dan calon pembeli, Anda harus tetap waspada terhadap risiko penipuan yang dapat terjadi. Ternyata, banyak kasus di mana pembeli rumah inden merasa dirugikan pihak developer.
Nah, setelah Anda memahami apa itu rumah inden, perhatikan beberapa hal vital berikut ini agar terhindar dari kerugian saat membeli rumah secara inden.
Proses pembangunan rumah tidak tepat waktu
Bila pembangunan rumah inden ini belum juga selesai sesuai estimasi waktu pengerjaan, tentunya akan sangat merugikan Anda sebagai pihak pembeli. Bisa saja, Anda sudah menetapkan anggaran tertentu untuk menyewa rumah kontrakan sementara pembangunan rumah Anda sedang dikerjakan.
Jika durasi pembangunan melewati batas waktu yang telah ditentukan, Anda akan merugi karena harus menambah biaya sewa rumah kontrakan yang Anda tempati secara sementara.
Fitur rumah yang telah selesai dibangun tidak sesuai dengan kesepakatan
Pada jenis kasus lainnya, ada rumah inden yang telah selesai dibangun tetapi hasilnya jauh dari harapan, desain, atau kesepakatan yang berlaku. Hal ini tentu saja akan merugikan pihak pembeli.
Apalagi jika mutu bahan bangunan yang digunakan tidak sebanding dengan harga rumah yang telah dibayar. Hal itu akan membuat kualitas konstruksi rumah menjadi lebih rendah dan dapat berisiko tidak awet atau tidak kokohnya bangunan tersebut.
Pastikan legalitas tanah/lahan rumah masa depan Anda sudah aman
Sudahkah Anda memastikan bahwa dokumen-dokumen legal terkait lahan tidak bermasalah? Jika belum, segera lakukan inspeksi sebelum Anda memutuskan untuk membeli rumah inden.
Pastikan sertifikat tanah, IMB (Izin Mendirikan Bangunan), dan dokumen lainnya tidak dalam kondisi sengketa atau tidak dipalsukan. Dengan demikian, Anda akan terhindar dari hal-hal yang merugikan di masa depan.
Pihak pengembang yang melarikan diri sebelum rumah rampung dibangun
Pada kasus yang lebih ekstrem lagi, seorang pembeli juga sangat berisiko ditipu mentah-mentah oleh pihak developer. Salah satunya saat ia mengalami kebangkrutan mendadak atau memang sudah berniat menipu sejak awal sehingga ia melarikan diri saat rumah masih setengah jadi.
Uang pembelian yang sudah ditangan pun ikut dibawa kabur, tentunya. Jika ini sampai terjadi, Anda akan sangat merugi, terutama jika bujet untuk pembangunan terbatas.
Keuntungan & Kerugian dari Membeli Rumah secara Inden
Setelah mengetahui apa itu rumah inden dan memperhatikan beberapa hal krusial ketika hendak membeli rumah secara inden, Anda juga perlu tahu keuntungan maupun kerugian yang dapat dirasakan dari pembelian rumah inden. Pertama, mari kita bahas beberapa keuntungannya terlebih dahulu.
Desain rumah dapat disesuaikan dengan ekspektasi pembeli
Berbeda dengan rumah yang sudah siap huni, rumah inden memiliki keistimewaan tersendiri, yakni desainnya yang dapat disesuaikan dengan harapan pembeli. Jika mungkin, Anda juga dapat mengecek reputasi arsitek atau desainer properti yang bermitra dengan pengembang guna memastikan desain rumah dibuat seprofesional mungkin.
Harga yang ditawarkan relatif lebih murah
Sesuai dengan ungkapan “ada harga, ada pula rupa,” biasanya rumah yang siap huni harganya jauh lebih tinggi dibandingkan harga rumah inden. Selain itu, lokasi dan jenis rumah juga dapat menjadi faktor penentu harga rumah. Sistem cicilan dan DP (down payment) pun biasanya dapat ditawar menjadi lebih rendah dibandingkan dengan rumah yang sudah jadi.
Dokumen legalitas yang lengkap
Rumah atau properti lainnya yang dijual dengan sistem inden biasanya juga sudah dilengkapi dengan dokumen legalitas terkait, seperti IMB (Izin Mendirikan Bangunan) dan sertifikat lahan.
Punya privilese untuk menentukan posisi maupun arah rumah
Karena saat akan dibeli, rumah dalam keadaan belum dibangun, maka calon pembeli pun lebih leluasa untuk menentukan posisi dan ke mana arah rumah menghadap. Calon pembeli juga dapat memilih kaveling yang ditawarkan oleh developer. Misalnya, kaveling yang dipilih adalah yang dekat dengan tempat ibadah, di hook, atau tidak jauh dari gerbang perumahan.
Lokasi dan proses pembangunan dapat dikunjungi kapan saja
Keuntungan dari membeli rumah inden lainnya adalah lokasi pembangunan rumah bisa dikunjungi kapan saja. Dengan begitu, Anda pun dapat memantau kemajuan dari proses pembangunan, memeriksa kualitas bahan bangunan, dan sebagainya.
Sementara, beberapa kerugian utama yang dapat dialami jika Anda memilih untuk membeli rumah secara inden adalah:
- Rumah tak bisa langsung dihuni setelah transaksi
Seperti sudah dibahas di atas, rumah yang inden tentu saja tidak bisa langsung ditinggali karena proses pembangunannya belum rampung. Durasi yang dibutuhkan untuk menyelesaikan pembangunan ini biasanya antara satu hingga dua tahun, atau sesuai dengan kesepakatan bersama.
- Risiko kegagalan developer dalam membangun rumah
Kerugian lainnya, pengembang tidak lepas dari risiko gagal membangun rumah Anda. Bahkan, lebih parah lagi jika ia memang sudah berniat menipu Anda mentah-mentah sejak awal. Oleh karena itu, hal paling utama sebelum memutuskan bertransaksi, pastikan dahulu reputasi dan kredibilitas pengembang.
- Hasil yang didapatkan tidak sesuai dengan rancangan yang telah disepakati bersama
Meskipun sebagai pembeli bisa mendapatkan kebebasan untuk memilih desain rumah sesuai keinginan, faktanya ada saja kasus di mana hasil pembangunan tidak sesuai atau bahkan sangat jauh dari harapan, dari segi spesifikasi, bentuk, dan struktur bangunan. Hal ini dapat diminimalkan dengan komunikasi dan pantauan yang baik saat proses pembangunan masih berjalan.
Tips dalam Membeli Rumah Inden
Sebelum memutuskan untuk membeli sebuah unit rumah inden, ada baiknya Anda mengikuti tips di bawah agar bisa mendapatkan hasil yang optimal.
Cek dengan teliti reputasi developer
Tips pertama yang terpenting adalah memilih pengembang yang tepercaya atau memiliki reputasi baik di dunia properti. Anda dapat melakukan survei, wawancara, riset, atau apapun yang relevan sebelum bernegosiasi dengan seorang pengembang.
Pastikan developer memegang dokumen legal yang lengkap
Di samping kredibilitas pengembang, hal lain yang harus dipastikan adalah dokumen hukum lengkap dan sah terkait kepemilikan lahan (akta/sertifikat tanah), surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB), izin lokasi, surat Izin Penggunaan Bangunan (IPB), site plan (perencanaan lokasi) yang sah, surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (IPPT), serta aspek penatagunaan lokasi pembangunan properti.
Jangan melakukan pembayaran di muka sebelum KPR disepakati oleh pihak bank
Masih dalam pembahasan tips terkait apa itu rumah inden, jangan pernah melakukan transaksi pembayaran DP (down payment) jika KPR (kredit pemilikan rumah) belum memperoleh persetujuan yang sah dari pihak bank. Hanya karena pengembang sudah bermitra dengan pihak bank belum pasti pengajuan KPR Anda akan diterima. Hal ini terkait dengan evaluasi mereka terhadap kemampuan pembeli dalam pelunasan cicilan.
Rutinlah mengunjungi dan meninjau lokasi pembangunan rumah secara langsung
Seperti yang kita semua sudah tahu, pembangunan rumah membutuhkan proses yang tidak sebentar. Minimal satu tahun dan paling lama sekitar lima tahun, tergantung ukuran, tipe, struktur, dan bentuk rumah. Agar Anda tidak kecewa di kemudian hari, perhatikan beberapa hal dengan saksama, seperti kinerja para pembangun, kualitas bahan bangunan yang digunakan, progres pembangunan rumah serta infrastruktur di sekitar lokasi rumah.
Cara Membeli Rumah Inden dengan KPR, Cash Keras, dan Cash Bertahap
Terdapat beberapa cara pembayaran rumah inden yakni dengan KPR atau kredit pemilikan rumah yang didukung pihak bank, cash keras, dan cash bertahap. Seperti apa ketiga metode pembayaran itu dan bagaimana prosedurnya? Simak di bawah ini.
Pembelian rumah inden dengan KPR
Bila keputusan Anda sudah bulat untuk mencicil pembelian rumah inden dengan KPR, berikut ini adalah prosedur yang biasanya dilakukan:
- Penyerahan biaya tanda jadi (booking fee) yang nominalnya bisa bervariasi (dari satu juta hingga 10 juta rupiah).
- Penyerahan seluruh dokumen persyaratan pengajuan KPR dan pembayaran uang muka/DP kepada pihak bank (jika KPR telah disetujui).
- Melakukan akad kredit yang juga dihadiri sekaligus disaksikan oleh pihak notaris (bisa dari bank atau notaris kepercayaan Anda).
- Pembayaran cicilan perbulan yang dilakukan pembeli kepada bank yang memberikan kredit rumah inden.
Pembelian rumah inden dengan cash keras
Metode pembayaran cash keras artinya pembeli membayar secara tunai hanya dalam waktu sekitar satu bulan sejak terjadi kesepakatan bersama. Pembayaran jenis ini cocok untuk mereka yang telah menabung untuk pembelian properti dan tidak ingin terbebani oleh cicilan dan bunganya setiap bulan. Prosedurnya adalah sebagai berikut:
- Pembeli memilih desain unit rumah inden yang ditawarkan pihak pengembang.
- Pastikan pengembang sangat tepercaya dan sudah memegang dokumen-dokumen hukum yang sah terkait lahan. Jika sudah yakin, Anda bisa membayarkan beberapa persen saja dahulu dari keseluruhan harga rumah.
- Pembeli harus melunasi sisa pembayaran dalam tenor sekitar 30-31 hari.
Pembelian rumah inden dengan cash bertahap
Disebut juga “cicilan berkala,” metode pembayaran ini mirip dengan KPR, hanya saja, transaksi cash bertahap dilakukan tanpa adanya ikut campur pihak bank. Prosedurnya diawali dengan pembayaran DP sesuai kesepakatan bersama, persis seperti KPR, tetapi sisanya dibayarkan melalui cicilan tanpa bunga. Umumnya, tenor (jangka waktu pembayaran angsuran) diberikan antara 18 bulan sampai tiga tahun.
Itulah serba-serbi mengenai apa itu rumah inden. Bagi Anda yang tertarik membeli rumah atau jenis properti lainnya dengan cara ini, semoga informasi di atas dapat bermanfaat. Anda juga dapat membeli rumah berkualitas dan siap huni dalam berbagai pilihan desain arsitektur di Pashouses. Dapatkan penawaran harga menarik dari kami!
