PPJB adalah dokumen penting dalam proses jual beli properti. Pastikan sudah ada PPJB (Pengikat Perjanjian Jual Beli) sebelum Anda mendapatkan AJB (Akta Jual Beli).
Terlebih, jika transaksi properti tersebut tidak langsung dibayar lunas. Apa itu PPJB? Mengapa PPJB adalah hal pertama yang harus dipastikan ada terutama ketika mau jual rumah? Simak serba-serbi PPJB dalam ulasan berikut ini.
Apa itu PPJB?
Pengikat Perjanjian Jual Beli atau PPJB adalah dokumen atau surat perjanjian pengikat sementara antara penjual dan pembeli. Dokumen ini dibuat sebelum pelunasan properti.
Umumnya, properti yang dimaksud adalah tanah atau rumah. Dokumen perjanjian ini dikeluarkan sebelum membuat Akta Jual Beli (AJB) resmi yang disaksikan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Dilansir dari Kompas, PPJB adalah akta nonautentik antara penjual dan pembeli karena dibuat tanpa melibatkan notaris.
Pembuatan akta ini bertujuan agar ketika kesepakatan telah terjadi, penjual tidak menjual properti kepada orang lain. Sedangkan dari sisi pembeli, perjanjian ini mengikat agar pembeli tetap melanjutkan pelunasan transaksi.
Adapun data kepemilikan yang tertulis dalam PPJB ini masih atas nama penjual.
Meski berupa akta nonautentik atau di bawah tangan, pembuatan dokumen PPJB sebaiknya tetap dilakukan oleh seorang notaris.
Alasannya, nantinya PPJB akan menjadi bukti pelengkap yang legal dalam proses pembuatan akta tanah. Jadi, apabila PPJB dibuat oleh seorang notaris, tentu legalitasnya lebih terjamin.
Legalitas notaris dalam pembuatan PPJB tersebut diatur dalam KUH Perdata Pasal 1870. Undang-undang tersebut menyatakan tentang kekuatan bukti hukum yang dimiliki notaris atas perjanjian penjual dan pembeli.
Dengan demikian, salah satu pihak tidak dapat mengingkari kesepakatan yang telah dibuat bersama notaris.
Jenis-jenis PPJB
Pada dasarnya, terdapat dua jenis PPJB dalam proses jual beli properti tanah atau rumah.
Pertama, PPJB belum lunas. Jenis PPJB ini dibuat untuk transaksi jual beli tanah yang proses pembayarannya belum lunas.
Kedua, PPJB lunas untuk transaksi jual beli yang sudah dibayar lunas, tetapi belum dilakukan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Kondisi ini biasanya disebabkan karena masih ada proses yang belum selesai. Misal, sertifikat tanah atau bangunan perlu dipecah terlebih dahulu.
Objek pengikat dalam PPJB
Objek yang terlibat dalam PPJB adalah lokasi tanah dan luas bangunan. Kedua objek ini dilengkapi dengan gambar arsitektur, nomor kavling, perizinan, serta luas tanah.
Segala informasi mengenai objek ini harus ditulis secara rinci dan detail untuk menghindari salah paham mau pun perselisihan.
Peraturan penggunaan PPJB
Dalam menggunakan sistem PPJB, setiap rumah susun, rumah tunggal, atau rumah deret yang masih dalam tahap pembangunan, boleh diperjualbelikan atau dipasarkan jika memenuhi syarat sebagai berikut:
- Status kepemilikan tanah yang jelas
- Memuat hal yang diperjanjikan
- Memiliki izin
- Memenuhi ketersediaan prasarana, sarana, dan fasilitas umum
- Proses pembangunan rumah tunggal, rumah deret, atau rumah susun tersebut setidaknya sudah mencapai 20%
Persyaratan ini dimuat dalam Peraturan tentang PPJB bagi Perumahan dan Kawasan Permukiman, pada pasal 42 UU No. 4 Tahun 2011.
Kewajiban pihak pertama dan kedua
Kewajiban yang harus dipenuhi oleh kedua belah pihak dalam PPJB adalah:
Bagi penjual
- Memastikan tanah atau bangunan terjamin legalitasnya.
- Menjamin tanah atau bangunan tidak terlibat sengketa.
- Wajib menyerahkan properti sesuai dengan yang telah ditawarkan dan disepakati.
- Tidak boleh memberikan atau menawarkan tanah mau pun bangunan ke pada calon pembeli lain setelah PPJB selesai dibuat.
- PPJB yang telah dibuat, menjadi pegangan pembeli.
Bagi pembeli
- Membayar angsuran atau melunasi rumah sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian.
- Membayar denda jika terlambat melakukan pembayaran angsuran atau pelunasan. Kewajiban ini berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat (Kepmenpera) tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah No 09/KPTS/M/1995 Tahun 1995. Pembeli wajib membayar denda sebesar 2/1000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan.
Rincian isi PPJB
Berikut faktor penting yang harus ada dalam akta PPJB jika mengacu pada Kepmenpera No 09 Tahun 1995:
- Identitas kedua belah pihak yang terlibat dalam PPJB
- Memuat kewajiban penjual
- Objek yang menjadi dasar perjanjian
- Jaminan penjual
- Tanggal serah terima
- Perawatan bangunan
- Penggunaan bangunan
- Pengalihan hak milik bangunan
- Pembatalan perjanjian
- Penyelesaian masalah
Fungsi PPJB dalam jual beli bangunan
Saat ingin menjual rumah, terkadang muncul kekhawatiran akan kelangsungan transaksi tersebut. Baik dari sisi penjual, mau pun pembeli. Terlebih jika tanah atau bangunan yang ditransaksikan bernilai tinggi.
Untuk mencegah mangkir, sengketa, perselisihan, atau penipuan di kemudian hari, perlu ada PPJB. Surat perjanjian ini berperan sebagai jaminan hukum yang mengikat pihak pembeli dan penjual serta objek yang diperjualbelikan.
Selain itu, PPJB merupakan langkah pembuka pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Dengan kata lain, PPJB adalah bukti keseriusan transaksi jual beli agar proses selanjutnya dapat berjalan lebih mudah dan aman.
Penjualan properti yang terikat PPJB
Rumah yang terikat PPJB bisa dijual ke pihak lain oleh pembeli, dengan catatan di dalam perjanjian telah diatur mengenai pembatalan kontrak atau perjanjian pengalihan hak.
Dalam hal ini, PPJB mengalihkan dari pembeli pihak ke dua ke pembeli pihak ke tiga. Selain itu, proses pengalihan hak ini juga harus atas persetujuan semua pihak yang terlibat.
Apakah pembatalan atau pengalihan hak ini dikenakan denda? Hal tersebut tergantung pada kesepakatan awal transaksi pihak pertama sebagai penjual dan pihak ke dua sebagai pembeli. Namun, pada umumnya denda pembatalan harus dibayarkan oleh pihak ke dua.
Tanah atau bangunan yang sudah mendapatkan akta PPJB juga boleh dijual ke pihak lain oleh penjual. Namun, transaksi penjualan kedua ini harus atas persetujuan pihak kedua.
Perbedaan PPJB, PJB, dan AJB
PPJB, PJB, dan AJB, tiga istilah yang berkaitan tentang hak peralihan atas tanah dan bangunan. Sebagai pembeli, Anda harus memahami perbedaan PPJB, PJB, dan AJB agar tidak salah ketika membuat keputusan dalam transaksi jual- beli.
1. PPJB (Perjanjian Pengikat Jual-Beli)
Seperti pembahasan di atas, PPJB adalah akta perjanjian yang mengikat penjual dan pembeli atas transaksi jual-beli tanah atau bangunan.
Umumnya, perjanjian ini disertai dengan pemberian uang muka atau tanda jadi sesuai kesepakatan kedua belah pihak. Akta ini dibuat sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
2. PJB (Pengikat Jual-Beli)
PJB atau Pengikat Jual- Beli, memiliki makna hampir sama dengan PPJB. Dalam PJB, kesepakatan dari penjual untuk menjual tanah atau bangunan ke pada pembeli dibuat dengan akta notaris. Akta PJB ini biasanya dibuat karena pembayaran transaksi dan pajak-pajak jual-beli belum lunas.
Akta PJB juga terbagi menjadi dua jenis, yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas. Pada PJB lunas, pembayaran properti sudah dibayar lunas oleh pembeli.
Namun, pembuatan AJB belum bisa dilakukan karena proses pembayaran pajak-pajak yang belum lunas, masih proses pengurusan sertifikat, dan beberapa alasan lainnya.
Berkaitan dengan hal tersebut, maka di dalam akta PJB tercantum tanggal rencana pembuatan AJB beserta persyaratan yang dibutuhkan. Ketika pembuatan AJB akhirnya terlaksana, proses ini tidak memerlukan kehadiran penjual lagi.
Sedangkan PJB tidak lunas dibuat karena pembayaran jual-beli properti belum dibayarkan lunas oleh penjual.
Dalam akta ini, memuat jumlah uang muka yang diberikan pembeli, total kekurangan, termin pembayaran, dan sanksi yang diberikan apabila salah satu pihak melanggar perjanjian.
3. AJB (Akta Jual-Beli)
AJB adalah akta autentik yang memuat peralihan hak atas tanah dan bangunan yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Format pembuatan AJB ini sudah diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban). Jadi, Pejabat Pembuat Akta Tanah tinggal mengikuti format No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah.
Akta AJB dibuat setelah pelunasan pajak yang dilakukan oleh pihak yang berkaitan. Setelah proses AJB selesai, dilanjutkan dengan pengajuan proses balik nama atau pendaftaran hak.
Pengajuan ini dilakukan di kantor pertanahan setempat. Setelah proses balik nama selesai, maka sertifikat sudah resmi berpindah dari penjual ke pada pembeli.
Demikian perbedaan ke tiga istilah peralihan hak atas tanah dan bangunan. Meski sudah mengetahui perbedaan ketiganya, pada praktiknya terkadang masih banyak orang yang salah paham. Hasilnya, timbul perselisihan atau menjadi korban penipuan.
Mau memproses PPJB untuk menjual rumah?
Nah, sekarang Anda sudah tahu apa itu PPJB dan contoh PPJB rumah. Dari ulasan di atas dapat diambil kesimpulan bahwa, agar terhindar dari pelanggaran dalam jual- beli properti, PPJB adalah jaminannya.
Penting bagi Anda untuk memiliki akta PPJB ini sejak awal transaksi. Dengan demikian, Anda memiliki hak akan rumah yang telah dibeli meski pembayaran transaksi tersebut belum lunas.
Kalau Anda sedang menjual rumah tapi bingung untuk mengurus PPJB-nya, serahkan ke Pashouses untuk membantu Anda. Tim Pashouses akan membantu Anda mengurus administrasi, renovasi rumah sebelum dijual, hingga mengiklankan dan menjual rumah Anda dengan cepat dan aman.
Mulai dengan klik atau tap tombol di bawah ini dulu, yuk!
