Beberapa dari Anda mungkin sudah tidak asing lagi dengan istilah notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Istilah ini umumnya sering didengar bila seseorang ingin melangsungkan proses jual beli rumah atau tanah.
Akan tetapi, masih banyak yang menganggap notaris dan PPAT merupakan profesi yang sama dengan tugas dan peran yang serupa. Anggapan tersebut kemungkinan dilatarbelakangi oleh sejumlah notaris yang merangkap sebagai PPAT. Keduanya sebenarnya memiliki kewenangan dan tugas yang berbeda. Lalu apa perbedaannya? Simak terus untuk mengetahuinya.
Pengertian notaris dan PPAT
Sebelum membahas perbedaan peran dan tugas notaris dan PPAT, hal pertama yang wajib Anda pahami adalah pengertian kedua profesi tersebut.
Definisi profesi notaris tercantum dalam Pasal 1 ayat 1 UU No. 2/2014 tentang Perubahan Atas UU No. 30/2004 tentang Jabatan Notaris. Notaris dijelaskan sebagai pejabat umum yang memiliki wewenang dalam pembuatan akta autentik dan beberapa kewenangan lainnya.
Sementara itu, pengertian PPAT tertulis dalam Pasal 1 ayat 1 PP No. 24/2016 tentang Perubahan Atas PP No. 37/1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. PPAT adalah pejabat umum yang memiliki kewenangan untuk menyusun akta autentik tentang perbuatan hukum tertentu. Beberapa di antaranya termasuk hak atas satuan rumah susun atau tanah.
Dilihat dari penjelasan di atas, notaris PPAT sama-sama memiliki kewenangan untuk menyusun akta autentik. Namun, PPAT diberi kewenangan dalam pembuatan akta autentik yang berkaitan dengan tanah. Adapun notaris lebih berwenang dalam penyusunan akta autentik secara umum, selain yang berhubungan dengan hak atas tanah.
Seorang notaris terlebih dulu harus diangkat secara resmi oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia sebelum menjalankan profesinya. Sementara, seorang PPAT diangkat secara langsung oleh Badan Pertanahan Nasional.
Dasar hukum notaris dan PPAT
Selain dilihat dari pengertiannya, perbedaan notaris dan PPAT juga dapat dilihat dari dasar hukum yang diterapkan. Untuk memulai profesi notaris atau PPAT, seseorang harus terlebih dahulu menyelesaikan pendidikan sarjana dalam bidang hukum.
Notaris PPAT sama-sama memerlukan pendidikan pascasarjana sebagai salah satu syarat memulai profesi. Peraturan tentang profesi notaris, termasuk salah satunya syarat untuk menjadi notaris, diatur dalam Peraturan Menteri Hukum dan HAM No. 62/2016. Selain memiliki gelar sarjana hukum, seorang notaris juga harus memiliki gelar strata dua kenotariatan.
Sementara itu, peraturan profesi PPAT diatur dalam PP No. 24/2016 tentang syarat pengangkatan, lingkup kewenangan, dan larangan untuk PPAT. Sama seperti notaris, seseorang PPAT juga sudah harus menempuh pendidikan sarjana dalam bidang hukum. Selain itu juga wajib memiliki gelar strata dua kenotariatan atau lulus dari program pendidikan PPAT yang diadakan oleh Kementerian Agraria.
Kode etik notaris dan PPAT
Semua jenis profesi tentu memiliki kode etiknya masing-masing. Kode etik merupakan sistem norma dan aturan yang secara tertulis tegas menyatakan apa yang benar dan tidak benar bagi profesional.
PPAT dan notaris merupakan dua lembaga hukum yang memiliki kode etiknya masing-masing. Hal ini guna menjaga kedua jenis profesi tersebut agar tidak saling tumpang tindih dalam pelaksanaan tugasnya.
Kode etik bagi jabatan notaris diatur dan ditegakkan oleh lembaga notaris yang diakui oleh pemerintah, yakni Ikatan Notaris Indonesia. Hal ini tercantum dalam Pasal 1 Angka 13 Keputusan Menteri Kehakiman dan HAM No.M-01.H.T.03.01 Tahun 2003 tentang Kenotarisan.
Sementara itu, penegakan kode etik notaris diemban oleh Dewan Kehormatan di setiap tingkat daerah. Merekalah yang bertanggung jawab menjatuhkan sanksi terhadap pelanggaran kode etik notaris. Sanksi tersebut berupa:
- teguran;
- peringatan;
- pemberhentian secara sementara dari keanggotaan Ikatan Notaris Indonesia;
- pemberhentian secara permanen dan dengan hormat dari keanggotaan Ikatan Notaris Indonesia; dan
- pemberhentian secara permanen dan dengan tidak hormat dari keanggotaan Ikatan Notaris Indonesia.
Untuk profesi PPAT, kode etik yang berlaku diatur dalam Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang atau Kepala Badan Pertanahan Nasional No.112/ KEP-4.1/IV/2017. Keputusan tersebut berisi tentang penyusunan dan pengesahan kode etik PPAT yang dilaksanakan oleh Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Pengawasan pelaksanaan kode etik PPAT diemban oleh Majelis Kehormatan. Mereka pula yang memiliki kewajiban untuk menjatuhkan sanksi terhadap PPAT yang terbukti melanggar kode etik. Sanksi tersebut berupa:
- teguran;
- peringatan;
- pemberhentian secara sementara dari keanggotaan Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
- pemberhentian secara permanen dari keanggotaan Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah; dan
- pemberhentian secara tidak hormat dari keanggotaan Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Jadi, perbedaan utama kode etik profesi notaris PPAT terletak pada organisasi yang mengeluarkan peraturan tersebut. Bila seorang notaris merangkap menjadi PPAT, otomatis ia juga harus menghormati kode etik PPAT yang berlaku.
Tugas dan wewenang notaris dan PPAT
Sampai sejauh ini mungkin beberapa dari Anda masih menganggap notaris dan PPAT adalah profesi yang sama. Hal ini patut dimaklumi, pasalnya banyak kantor yang memasang papan nama notaris/PPAT. Padahal keduanya memiliki spesifikasi tugas dan wewenang yang sangat berbeda.
Tugas dan wewenang notaris
Tugas dan wewenang notaris diatur dalam Pasal 15 ayat 1 UU tentang Jabatan Notaris. Seorang yang menjabat sebagai notaris memiliki wewenang untuk menyusun akta autentik. Akta dibuat berdasarkan seluruh perbuatan, penetapan, dan perjanjian yang dikehendaki atau diharuskan oleh mereka yang berkepentingan.
Disamping itu, notaris juga berwenang untuk menjamin kapan akta selesai dibuat, menyimpan akta, mempersiapkan salinan, kutipan akta dan grosse. Semua wewenang tersebut dapat dilakukan selama pembuatan akta tidak ditugaskan kepada pihak lain sesuai yang tercantum dalam undang-undang.
Selain memiliki tugas pokok seperti yang sudah disebutkan di atas, seorang notaris juga memiliki wewenang lain, seperti di bawah ini:
- Mengesahkan tanda tangan dan menentukan kepastian penyelesaian surat di bawah tangan yang didaftarkan dalam buku khusus.
- Mendokumentasikan seluruh surat di bawah tangan dengan mendaftarkannya dalam buku khusus.
- Menyusun salinan dari seluruh asli surat di bawah tangan dengan memuat uraian seperti yang tercantum dalam surat asli.
- Mengesahkan kecocokan salinan surat dengan surat yang asli.
- Menyusun akta risalah lelang.
- Membuat akta autentik mengenai hal-hal yang menyangkut pertanahan.
- Memberikan penyuluhan tentang pembuatan akta.
Tugas dan wewenang PPAT
Tugas dan wewenang seorang PPAT diatur dalam Pasal 2 PP No. 37/1998 mengenai Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sejumlah proses pendaftaran tanah, termasuk membuat akta. Pembuatan akta merupakan bukti resmi telah dilakukannya proses hukum mengenai Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atau hak atas tanah.
Akta yang telah dibuat oleh PPAT selanjutnya dapat dijadikan syarat untuk mengubah data pendaftaran tanah atas perbuatan hukum tertentu. Beberapa perbuatan hukum yang dimaksud antara lain sebagai berikut:
- tukar menukar
- jual beli
- hibah
- pembagian hak bersama
- pemasukan dalam perusahaan atau inbreng
- pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik/Hak Guna Bangunan
- pemberian Hak Tanggungan
- pemberian kuasa menyerahkan Hak Tanggungan
Peran notaris PPAT dalam jual beli rumah
Sampai di sini Anda mungkin sudah memahami perbedaan tugas notaris dan PPAT. Jasa dari kedua profesi ini dibutuhkan saat Anda berencana membeli atau menjual rumah. Pertanyaannya adalah dalam kondisi apa Anda memerlukan jasa notaris atau PPAT?
Ada beberapa kondisi yang mengharuskan Anda menggunakan jasa notaris saat melangsungkan proses jual beli rumah. Kondisi tersebut antara lain sebagai berikut:
1. Jual beli rumah melalui proses kredit
Bila Anda ingin membeli rumah melalui proses kredit, maka jasa notaris lah yang Anda butuhkan. Hal ini juga berlaku untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) melalui pengembang maupun bank.
Di sini notaris memiliki wewenang untuk membuat perjanjian kredit tertulis antara pihak kreditur dan debitur. Notaris akan membuat surat kuasa untuk membebankan hak tanggungan yang harus ditandatangani menggunakan akta notaris.
2. Terdapat dokumen yang belum selesai
Dalam proses jual beli rumah, pihak penjual umumnya telah menandatangani Akta Jual Beli (AJB). Pemilik lama juga wajib menyiapkan sertifikat balik nama atas nama pemilik baru. Apabila bukti kepemilikan bangunan masih menggunakan nama pemilik lama, maka proses balik nama harus dilakukan. Dalam proses inilah jasa notaris dibutuhkan.
3. Terdapat kondisi yang membutuhkan PPJB
Proses jual beli rumah memang sering kali membuat khawatir pihak penjual maupun pembeli. Terlebih lagi bila bangunan yang menjadi objek transaksi memiliki nilai tinggi. Sebab itulah Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) dibutuhkan. Dokumen ini dibuat oleh notaris sebagai sebuah jaminan hukum yang mengikat objek transaksi dan pihak pembeli serta penjual.
Lalu, dalam kondisi seperti apa jasa PPAT dibutuhkan? Berikut adalah kondisi jual beli rumah yang membutuhkan jasa PPAT.
1. Proses transaksi dilakukan secara tunai
Bila Anda sudah menemukan rumah idaman Anda dan ingin membelinya secara tunai, maka di sinilah jasa PPAT dibutuhkan. Anda juga tidak perlu menggunakan jasa notaris bila proses transaksi tidak melibatkan pihak bank, dalam hal ini adalah KPR.
2. Dokumen atas kepemilikan rumah sudah selesai
Dalam proses jual beli rumah, terkadang pihak pembeli masih harus menunggu kelengkapan dokumen. Bila seluruh dokumen telah lengkap dan tidak berstatus sengketa, Anda tidak perlu lagi menggunakan jasa notaris. Anda bisa langsung memilih PPAT tepercaya untuk mengurus pembuatan akta jual beli rumah.
Lingkup kerja notaris dan PPAT
Selain memiliki tugas dan wewenang yang berbeda, wilayah kerja notaris PPAT juga berbeda. Lingkup kerja seorang notaris diatur dalam Pasal 18 ayat 2 UU No. 30/2004 tentang Jabatan Notaris.
Seorang notaris berwenang untuk membuat akta autentik di wilayah Kabupaten/Kota dan seluruh wilayah provinsi di mana ia menjabat. Sebagai contoh, seorang notaris berkedudukan di Kota Surakarta. Dengan kata lain, wilayah jabatannya mencakup seluruh wilayah di Provinsi Jawa Tengah.
Sementara itu, aturan mengenai wilayah kerja PPAT tercantum dalam Pasal 12 ayat 1 PP No. 24/2016 mengenai Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Seorang PPAT dapat menjalankan tugasnya di satu wilayah provinsi.
Sebagai contoh, Anda bertempat tinggal di Kabupaten Karanganyar dan ingin mengurus pengalihan hak atas tanah yang berada di Kota Surakarta. Anda dapat menggunakan jasa PPAT di Kabupaten Karanganyar atau daerah lain selama masih termasuk dalam wilayah Provinsi Jawa Tengah.
Itulah perbedaan notaris dan PPAT yang perlu Anda pahami. Memang banyak notaris yang merangkap jabatan sebagai PPAT. Namun, dengan mengenali perbedaan tugas keduanya, Anda dapat terhindar dari tindak penipuan pihak pengembang maupun penjual.
Setelah memahami perbedaan notaris dam PPAT secara spesifik, kini saatnya untuk menemukan rumah impian Anda. Bagi Anda yang sedang mencari platform untuk jual beli rumah, Pashouses bisa menjadi pilihan yang tepat untuk menemukan hunian idaman. Melalui Pashouses, Anda dapat mengeksplor berbagai pilihan hunian dengan mudah!
