Dalam transaksi jual beli rumah, jangan lupa untuk menghitung biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB, karena ini merupakan salah satu komponen pajak jual beli rumah bekas.
Meskipun pajak perolehan ini ditanggung oleh pembeli, baik penjual ataupun pembeli perlu mengetahui bagaimana perhitungan BPHTB. Simak selengkapnya melalui artikel berikut ini.
Apa Itu BPHTB?
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan salah satu jenis biaya provisi atau pajak jual beli rumah. BPHTB diatur dalam Undang-Undang (UU) No. 28 Tahun 2009, yang telah diubah oleh UU No. 1 Tahun 2022 mengenai Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.
Pungutan BPHTB ditanggung oleh pembeli, dengan tarif mencapai 5% dari harga jual rumah yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NJOPTKP setiap wilayah akan berbeda tergantung kebijakannya. Namun, menurut UU besaran paling rendah adalah Rp60 juta untuk setiap wajib pajak.
Cara Menghitung Biaya BPHTB
Perhitungan biaya BPHTB setiap wilayah akan berbeda karena menyesuaikan dengan regulasi daerah setempat. Namun, untuk memudahkan Anda mengetahui besaran pajak yang akan dibayar, berikut simulasi cara menghitungnya.
Seseorang membeli rumah di Bogor dengan luas tanah 200m2 dan luas bangunan 100m2. Berdasarkan negosiasi saat transaksi, harga tanah per m2 dilepas sebesar Rp1.000.000 dan nilai bangunan Rp800.000 per m2.
Rumus: Tarif BPHTB 5% x Nilai Dasar Pengenaan Pajak (Nilai Transaksi Jual Beli – NPOPTKP)
Berikut ini cara menghitung biaya BPHTB-nya.
| Harga tanah | 200m2 x Rp1.000.000 = Rp200.000.000 |
| Harga bangunan | 100m2 x Rp800.000 = Rp80.000.000 |
| Nilai transaksi jual beli | Rp200.000.000 + Rp80.000.000 = Rp280.000.000 |
| Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) | Misalnya Rp70.000.000 |
| Nilai Dasar Pengenaan Pajak | Rp280.000.000 – Rp70.000.000 = Rp210.000.000 |
| Biaya BPHTB yang harus dibayar | (5% x Rp210.000.000) = Rp10.500.000 |
Setelah mengetahui besaran BPHTB, maka pembeli harus membayar sejumlah nominal tersebut. Kemudian pihak penjual harus menyetor dan melaporkan pajak tersebut ke pemerintah daerah sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Cara Membayar BPHTB Online
Untuk mencegah wajib pajak memanipulasi harga tanah, beberapa kota telah menerapkan sistem pembayaran BPHTB online. Saat ini pembayaran e-BPHTB sudah dapat dilakukan untuk Anda yang berdomisili di Bogor, Bandung, Batam, Depok, Cirebon, hingga kota-kota kecil lainnya di Indonesia.
Sebelum mengurus BPHTB online, ada sejumlah dokumen yang perlu Anda siapkan seperti:
- Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB
- Fotokopi SPPT PBB
- Fotokopi KTP wajib pajak
- Fotokopi bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir
- Fotokopi bukti kepemilikan tanah
- Fotokopi KK
- Fotokopi surat keterangan waris bagi pemilik tanah warisan atau hibah
Setelah menyiapkan dokumen yang dibutuhkan, Anda perlu mengunduh aplikasi atau mengunjungi website untuk membayar BPHTB online. Perlu diketahui jika setiap daerah memiliki aplikasi dan website pemda masing-masing.
Sebagai contoh, berikut ini cara membayar BPHTB online khusus warga DKI Jakarta.
- Login pada sistem e-BPHTB di pajakonline.jakarta.go.id.
- Pilih menu BPHTB.
- Isi Nomor Objek Pajak (NOP) PBB.
- Jika tidak memiliki tunggakan, isi Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB dan dokumen lainnya.
- Upload dokumen yang telah disebutkan sebelumnya.
- Pilih metode pembayaran dan akan mendapatkan Kode Bayar.
- Wajib pajak membayar Kode Bayar melalui kanal pembayaran yang telah bekerja sama.
- Selanjutnya, isi form Tambah Permohonan Pelayanan dan upload dokumen AJB yang telah ditandatangani.
- Pihak Unit Pelayanan Pajak dan Retribusi Daerah (UPPRD) akan menandatangani SSPD BPHTB.
- Cetaklah SSPD BPHTB sebagai tanda Anda sudah membayar BPHTB.
Penutup
Demikianlah informasi seputar cara menghitung biaya BPHTB dan proses pembayaran secara online saat Anda melakukan transaksi jual beli rumah. Pastikan Anda telah menghitung secara tepat besaran biaya pajak yang harus dikeluarkan.
Tidak dipungkiri jika membeli rumah bekas melalui transaksi sendiri cukup rumit karena Anda harus mengurus biaya pajak jual beli rumah yang tidak sedikit. Namun, beli rumah bekas siap huni di Pashouses jadi lebih mudah dan cepat, karena Pashouses akan mengurus semuanya untuk Anda. Informasi lebih lanjut, hubungi Pashouses.
