Ada banyak cara untuk bisa membeli hunian dengan harga murah, salah satunya dengan melalui over kredit rumah alias take over KPR (kedua istilah ini sama-sama umum dipakai).
Prinsipnya, take over KPR merupakan transaksi pengambilalihan cicilan kredit dari pihak A (pemilik rumah) ke pihak B (pembeli rumah). Kondisi ini biasanya terjadi saat pihak A sudah tidak mampu mencicil KPR rumah.
Meskipun tidak umum layaknya membeli rumah KPR atau membangun rumah, opsi membeli hunian dengan cara take over KPR rumah bekas sebenarnya layak Anda pertimbangkan.
Namun, sebelum memutuskan untuk membeli rumah over kredit, ketahui apa saja kelebihan & kekurangan, persyaratan dan biaya yang perlu disiapkan dalam artikel berikut ini.
Cara Over Kredit Rumah/Take Over KPR
Proses take over KPR membutuhkan sebuah surat perjanjian yang mengikat kedua belah pihak. Saat ini terdapat tiga cara take over KPR yang lazim dilakukan, berikut di antaranya.
- Take over KPR jual-beli
Cara ini akan melibatkan tiga pihak, yakni pemohon (pembeli rumah), penjual rumah, dan pihak bank selaku penyedia dana. Pada proses ini pemohon perlu memenuhi beberapa persyaratan. Jika syarat sudah dipenuhi, bank akan menganalisa pengajuan kredit. Saat transaksi terjadi lalu terjadi proses penandatangan Akta Jual Beli (AJB) di depan PPAT, bank mengeluarkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) setelah akad jual beli telah dilakukan.
- Take over antar bank
Proses take over rumah tidak hanya dilakukan untuk Anda yang ingin membeli rumah, tetapi juga untuk mereka yang menginginkan bunga KPR yang lebih ringan. Jenis ini dilakukan dengan cara memindahkan program KPR dari satu bank ke bank lain karena penawaran bunga yang lebih rendah daripada bank tempat Anda mengajukan KPR di awal.
Cara take over ini juga bisa dilakukan jika nasabah ingin memindahkan KPR bank konvensional ke KPR bank syariah. Umumnya, proses ini akan lebih cepat karena Anda sudah memiliki penilaian riwayat pinjaman dari bank sebelumnya.
- Take over KPR bawah tangan
Cara take over KPR ini cukup berisiko karena tidak melibatkan pihak bank. Hanya ada calon pembeli dan penjual, dimana pembeli rumah akan membayar sejumlah biaya take over, lalu membayarkan sisa cicilan KPR. Dalam kasus ini, pihak bank tidak mengetahui jika rumah sudah berpindah tangan.
Sistem ini berisiko untuk kedua belah pihak. Penjual bisa saja melakukan over kredit ke orang lain tanpa sepengetahuan Anda. Begitu juga jika pembeli gagar membayar cicilan, penjual akan tetap bertanggung jawab atas pembayaran KPR setiap bulannya. Bahkan, jika rumah telah dilunasi pembeli, bisa saja penjual rumah mengambil sertifikat kepemilikan tanpa diketahui.
Untung & Rugi Over Kredit Rumah
Meskipun harga rumah over kredit bisa lebih rendah, sebaiknya jangan terburu-buru untuk membelinya. Ketahui dahulu untung dan rugi membeli rumah over kredit, berikut ini perbandingannya.
| Keuntungan | Kerugian |
| Surat Hak Milik (SHM) lebih aman karena di bawah pengawasan bank | Proses rumit dan membutuhkan waktu lama. |
| Rumah siap huni dan tidak dalam proses pembangunan | Ada risiko biaya renovasi rumah |
| Harga jual lebih rendah daripada pasaran | Adanya biaya over kredit |
| Suku bunga KPR relatif lebih kecil | Sertifikat rumah masih atas nama debitur awal. Hal ini membuat Anda perlu menyiapkan budget untuk biaya balik nama |
| Harga rumah bisa terus mengalami peningkatan | Risiko pengajuan ditolak lebih tinggi karena analisis kredit lebih ketat |
Persyaratan Over Kredit
Layaknya membeli rumah KPR baru, Anda juga sebaiknya mengetahui apa saja persyaratan yang dibutuhkan dan biaya yang perlu dikeluarkan.
Ketahui nilai jual rumah, sisa cicilan bulanan yang harus dibayar, dan jumlah saldo utang pokok sebelum memutuskan untuk mengambil rumah over kredit.
Untuk memudahkan proses ke bank atau notaris, jangan lupa untuk menyiapkan dokumen persyaratan berikut (berbeda bank bisa berbeda persyaratan, konsultasikan dengan bank Anda):
- Fotocopy IMB
- Fotocopy PBB
- Fotocopy bukti pembayaran angsuran
- Buku tabungan asli yang berisi informasi nomor rekening untuk proses angsuran
- Data identitas, seperti KTP, KK, NPWP, slip gaji terbaru, buku nikah, dan surat keterangan kerja.
- AJB untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan
- Surat kuasa yang berisi perjanjian untuk pelunasan cicilan ke bank.
- Fotocopy perjanjian kredit yang sudah ditandatangani pembeli
- Fotocopy sertifikat berstempel bank
Dokumen tersebut nantinya akan dievaluasi oleh bank. Jika dianggap lolos, barulah Anda bisa mengajukan pemindahan KPR. Setelahnya bank akan melakukan proses kredit ulang, yang mana kriteria setiap bank akan berbeda.
Biaya Over Kredit Rumah
Lalu berapakah biaya yang harus Anda siapkan untuk membeli rumah over kredit? Pada dasarnya, terdapat dua pilihan pembayaran, yakni pelunasan over kredit dan meneruskan cicilan.
Jika Anda akan melakukan pelunasan sisa pokok pinjaman, maka ada biaya denda (pinalti) sesuai dengan perjanjian antara nasabah dengan pihak bank. Proses ini akan melalui notaris dan jika rumah sudah lunas maka Anda perlu menyiapkan biaya mengurus Akta Jual Beli untuk mengalihkan status rumah.
Namun, jika Anda ingin meneruskan cicilan, maka prosesnya akan lebih panjang layaknya mengambil KPR baru. Biaya yang dikeluarkan meliputi survei, appraisal, notaris, dan legalitas yang sah dan harus dibayarkan saat proses over kredit. Biaya denda atau penalti bank dikenakan 1-3% dari total sisa pokok pinjaman, sementara biaya pengurusan kredit baru mencapai 7% dari plafon kredit yang diberikan bank.
Penutup
Demikianlah informasi mengenai over kredit rumah. Pastikan untuk melakukan riset ke rumah yang akan Anda beli terlebih dahulu. Jika Anda mencari rumah dengan proses cepat dan mudah, temukan rumah idaman di Pashouses. Pashouses menawarkan berbagai rumah second di Jabodetabek dengan harga terbaik. Seluruh rumah yang dijual memiliki status resmi dan dapat dibeli melalui proses KPR. Kunjungi Pashouses.id untuk informasi lebih lanjut.
