Sudahkah Anda mengetahui perbedaan SHM dan SHGB? Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) merupakan status legalitas tanah dan properti, di mana properti yang dimaksud dapat berupa rumah, apartemen, tanah, hingga properti untuk kebutuhan komersial, seperti ruko, rukan, pabrik, hotel, dan gedung perkantoran.
Sebagai pihak buyer, Anda wajib mempelajari status dan kelengkapan sertifikat yang dimiliki oleh pemilik rumah untuk menghindari permasalahan sengketa yang kemungkinan bisa saja terjadi. Lazimnya, pengecekan status dan kelengkapan surat dilakukan oleh notaris setelah Anda mendapatkan fotokopi sertifikat kepemilikan rumah.
Oleh karena itu, ketahui perbedaan perbedaan SHM dan SHGB sebelum membeli rumah idaman.
Apa Itu SHM?
Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bukti kepemilikan tertinggi atas suatu lahan atau tanah, yang bersifat turun-menurun, tetap, dan berlaku seumur hidup. SHM memiliki kekuatan legalitas yang paling tinggi sehingga tidak bisa diakui oleh pihak lain, tetapi bisa dipindahtangankan sebagai rumah warisan atau dalam proses jual beli rumah.
Dibandingkan dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), SHM memiliki kedudukan hukum paling kuat. Hal ini yang membuat rumah dengan legalitas SHM banyak dicari karena cocok untuk dijadikan hunian pribadi atau instrumen investasi jangka panjang.
Namun, ada kelebihan dan kekurangan membeli rumah yang memiliki SHM, seperti:
Kelebihan SHM
- Berlaku seumur hidup.
- Dapat diwariskan sesuai dengan hukum yang berlaku.
- Bisa menjadi aset yang dapat dijual dan diagunkan (jaminan untuk pinjaman bank). SHM juga bisa diwakafkan.
Kekurangan SHM
- Tidak bisa dimiliki WNA.
Apa Itu SHGB?
Sesuai dengan namanya, Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) merupakan suatu hak dan kewenangan yang diberikan pemerintah atau negara untuk menggunakan lahan yang bukan miliknya dengan jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang maksimum 20 tahun. Dengan demikian, pemilik rumah dengan sertifikat HGB hanya diberikan kuasa untuk menggunakan lahan, baik untuk didirikan bangunan atau keperluan lain dalam jangka waktu tertentu.
Pemilik properti dengan status SHGB hanya memanfaatkan tanah sesuai peruntukkan di atas. Bangunan di atas tanah berstatus SHGB akan berdiri di atas tanah negara atau tanah HPL (Hak Pengelolaan). Umumnya, developer atau pengembang menggunakan lahan berstatus SHGB untuk membuat perumahan dan apartemen.
Sama seperti SHM, SHGB juga memiliki kelebihan dan kekurangan, seperti.
Kelebihan SHGB
- Bisa diperjualbelikan, bahkan dijadikan agunan kredit ke bank selama SHGB masih berlaku.
Kekurangan SHGB
- Memiliki jangka waktu pakai. Jika sudah habis, maka harus dikembalikan kepada pemiliknya atau negara.
Cara Mengubah SHGB Menjadi SHM
Setelah mengetahui perbedaan SHM dan SHGB, bisa dikatakan jika properti yang dijadikan tempat tinggal sebaiknya memiliki status SHM daripada SHGB. Terlebih lagi jika rumah dijadikan investasi yang direncanakan untuk dijual kembali. Status kepemilikan SHM akan memengaruhi harga jual rumah di kemudian hari.
Jika saat ini Anda memiliki rumah berstatus SHGB, ada baiknya untuk mengubahnya menjadi hak milik. Prosedurnya pun terbilang mudah dan cepat. Namun perlu dicatata bahwa tidak semua SHGB bisa diubah menjadi SHM, karena bergantung pada rencana tata ruang pada wilayah yang dimohonkan.
Berikut ini langkah-langkah mengganti SHGB menjadi SHM.
- Mendatangi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) sesuai dengan daerah properti tersebut.
- Datangi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan yang diminta. Ada beberapa persyaratan dokumen yang perlu Anda siapkan sebelumnya. Dilansir dari Kompas.com, berikut persyaratan dokumen untuk mengubah SHGB ke SHM:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai.
- Surat kuasa apabila dikuasakan.
- Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Surat Persetujuan dari kreditor (jika dibebani hak tanggungan).
- Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Penyerahan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
- Sertifikat SHGB, IMB/surat keterangan Kepala Desa/Lurah bagi perubahan hak dari SHGB menjadi SHM untuk rumah tinggal dengan luas sampai dengan 600 meter persegi.
- Mengisi keterangan Identitas diri; Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon; Pernyataan tanah tidak sengketa; dan Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik.
- Mengisi formulir permohonan bertanda tangan di atas materai.
- Lakukan pembayaran sebesar Rp50 ribu untuk luas tanah maksimal 600 m2 di loket pembayaran.
- Petugas kantor BPN akan menindaklanjuti permohonan perubahan SHGB menjadi SHM.
- Siapkan dana jika dibebankan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
- Jika telah selesai, BPN akan melakukan pembukuan hak dan penerbitan sertifikat tanah.
- Setelahnya, ambil SHM di loket pelayanan.
Perlu diketahui jika proses perubahan dari SHM ke SHGB membutuhkan waktu sekitar lima hari kerja. Waktu penyelesaian tersebut terhitung sejak penerimaan berkas lengkap di kantor BPN dan Anda telah membayar lunas biaya pelayanan.
Biaya Perubahan SHGB ke SHM
Setelah mengetahui perbedaan SHM dan SHGB dan berencana untuk mengubah SHGB ke SHM, sebaiknya Anda menghitung biayanya terlebih dahulu. Ada beberapa jenis biaya yang perlu Anda siapkan.
Berikut ini kisaran biaya mengubah SHGB menjadi SHM.
Biaya Pendaftaran
Untuk tanah dengan luas maksimal 600 m2, siapkan biaya pendaftaran sebesar Rp50.000. Sementara tanah dengan luas lebih dari 600 m2, akan ada biaya tambahan berupa biaya konstatering.
BPHTB
Nominal BPHTB akan tergantung pada biaya Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan luas tanah. Hitung biaya BPHTB melalui artikel ini.
Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Jika Anda tidak memproses sendiri, maka ada biaya PPAT yang perlu disiapkan. Besaran jasa PPAT akan berbeda-beda, tetapi umumnya dimulai dari Rp2 juta.
Biaya Pengukuran
Biaya pengukuran juga perlu Anda siapkan. Untuk mengubah SHGB dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya dengan rumus.
{(Luas Tanah/500) x 120.000} + 100.000
Misalnya luas tanah 900 m2, berikut ilustrasi perhitungannya:
{(900/500) x 120.000} + 100.000 = Rp3166.000
Biaya Konstatering Report
Ada juga biaya konstatering yang hanya berlaku pada SHGB dengan luas tanah lebih dari 600 m2. Berikut ini rumusnya.
{(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2
Masih dengan luas tanah yang sama, maka berikut rumus perhitungannya:
{(900/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp193.000
Dari rincian di atas, untuk mengubah SHGB menjadi SHM membutuhkan biaya sekitar Rp7 juta hingga Rp8 juta. Sementara jika Anda memiliki rumah dengan luas lebih dari 600m2, maka siapkan biaya sekitar Rp7,5 juta hingga Rp8,5 juta.
Penutup
Dengan mengetahui perbedaan SHM dan SHGB, proses jual beli rumah akan semakin aman dan nyaman. Beli rumah bekas siap huni yang terjamin aman 100% hanya di Pashouses!
Pashouses juga memastikan dokumen unit rumah terjamin kelengkapannya, karena sertifikat telah melalui pengecekan dan tervalidasi oleh BPN. Tim kami juga akan membantu proses pengajuan KPR karena telah bekerja sama dengan bank-bank besar ternama di Indonesia. Beli rumah idaman di Pashouses.
